【築30年・二次相続】松山市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説

相続した実家をどうすればいいか、何年も答えが出ないまま——そんな方に向けて書きました。

「父が亡くなったとき母が相続して、その母も亡くなって今度は自分たちが相続することになった」——これが二次相続です。築30年の松山市の空き家でも、売却できます。相続人が複数でも、修繕も片付けも必須ではありません。この記事では、売却相場・空き家率・補助金をもとに、あなたに合った最適なルートを解説します。

まずは「あなたの空き家の状態」を整理しましょう

二次相続が引き起こす特有のリスク

「二次相続（にじそうぞく）」とは、一次相続（最初の相続）で配偶者が相続した財産を、その配偶者が亡くなったときに子世代が再び相続することです。松山市のような地方都市では、親世代が長年住み続けた築30年の実家を、子世代が二次相続で引き継ぐケースが増えています。

二次相続には一次相続と異なる問題が生じやすいです。まず相続人が複数いる場合の意思決定の複雑さです。兄弟姉妹が複数いれば、売却するか・誰が管理するか・費用をどう分担するかで意見が割れることがあります。次に相続登記の未了問題です。一次相続のときに登記変更をしていない場合、二次相続では権利関係がより複雑になります。

一方、築30年は旧耐震基準（1981年以前）に該当しない新耐震基準物件のため、買い手が住宅ローンを組みやすく、築40年以上の物件よりも売却しやすいという強みがあります。二次相続で手続きが複雑でも、物件の条件自体は買い手にとって安心材料になります。

築年数による典型的なトラブル

築30年前後の空き家でよく見られるトラブルには以下のものがあります。

こうしたトラブルは「発生してから気づく」ことが多く、遠方に住む相続人にとっては把握が難しいのが実情です。

手放したいのに動けない心理

二次相続の場合、「相続人が複数いてなかなか話し合いが進まない」という状況に陥りやすいです。売りたいと思っていても、兄弟の意見が揃わない、大阪・東京など都市圏に住んでいて話し合いの機会がない、相続登記が済んでいない——こうした状況が重なると、何年も手が付けられないまま時間だけが過ぎていきます。

しかし、「まず査定で価値を確認してから話し合う」という進め方が、複数相続人の場合に最もスムーズに動き出せる方法です。査定額という客観的な数字が出ることで、話し合いが一気に動き出すことがあります。

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松山市の空き家事情（空き家率・人口動態・地価のリアル）

空き家率：全国7位・放置空き家率は全国3位

2023年の総務省「住宅・土地統計調査」によると、愛媛県の空き家率は19.8%で全国7位（全国平均13.8%）。さらに賃貸・売却用・別荘を除いた「放置空き家率」は12.2%で全国3位という深刻な状況です。松山市は愛媛県内最大の都市ですが、昭和40〜50年代に建てられた住宅団地を中心に、相続を機に空き家化するケースが年々増えています。

愛媛県・空き家に関する主要データ（参考値）

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」｜総務省統計局トップページ

人口動態：四国最大都市でも進む人口減少

松山市は四国最大の都市で、2020年時点の人口は約50万8千人（国勢調査）。将来推計によると、2050年までに約17%減少し、約42万人程度になる見通しです。ただし松山市は四国の中でも人口減少のペースは比較的緩やかで、伊予鉄道・JR予讃線・松山空港のインフラが整っており、広島・大阪・東京への移動がしやすいことから一定の住宅需要を維持しています。

また道後温泉・松山城を擁する観光都市としての知名度もあり、移住先として全国的に注目されているエリアのひとつです。二次相続物件でも立地次第では移住希望者の買い手がつく可能性があります。

地価の推移と売れやすい立地・売れにくい立地

国土交通省の不動産情報ライブラリによると、松山市における築30年前後の中古戸建ての売却事例はおおむね500万〜1,500万円の範囲が中心です。築30年は新耐震基準物件のため、買い手が住宅ローンを組みやすく、一般的な売却市場でも取引されやすい条件です。

売れやすい立地の特徴

売れにくい立地の特徴

「査定額が出ると、兄弟の話し合いが一気に進んだ」——二次相続でこうした経験をする方は少なくありません。まず数字を出すことが、複数相続人の場合の最初の一歩です。

松山市で空き家を売る3つの方法

築30年・二次相続の松山市の空き家を手放す方法は、大きく3つあります。二次相続では相続人が複数いるケースが多いため、「どのルートが手続きをシンプルにできるか」が選択の重要な基準になります。築30年は新耐震基準物件のため、3つのルートすべてで対応しやすい条件です。

① 現状のまま売却する

物件を現状のまま不動産市場に出す方法。相続人全員の合意さえ取れれば最短で完結できます。築30年は買い手が住宅ローンを組みやすいため、買取業者への直接売却だけでなく仲介での売却も現実的な選択肢です。

② 残置物ありの現状渡しで売る

家具・家電・遺品などの残置物がそのままの状態で売却する方法。二次相続では長年の家財が蓄積していることが多く、残置物込みで買取してくれる業者に依頼することで片付けの手間をゼロにできます。

③ 空き家バンク・自治体制度を活用する

松山市が運営する空き家バンクや補助制度を活用する方法。築30年の物件は状態が比較的良い場合が多く、空き家バンクへの登録がしやすいというメリットがあります。ただし成約まで時間がかかるため、複数相続人の合意を長期間維持する必要があります。

選択肢① 現状のまま売却する場合

松山市での売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリのデータによると、松山市における築30年前後の中古戸建ての売却価格はおおむね500万〜1,500万円の範囲が多くなっています。築30年は新耐震基準物件のため建物にも一定の評価がつきやすく、土地だけでなく建物込みの価格が期待できます。

目安として、次の要因が価格に影響します。

現状売却のメリット

最大のメリットは手間がかからないことです。修繕費用の持ち出しなし、リフォームの手配も不要で、物件の状態をそのまま査定・売却できます。特に買取業者への直接売却であれば、最短数日〜数週間で現金化が可能です。

二次相続で相続人が複数いる場合、手続きが長引くほど全員の合意を維持するのが難しくなります。スピーディーに完結できる現状買取は、複数相続人の松山市物件に特に有効な選択肢です。

デメリット・注意点

買取業者への売却は即決・手間なしの反面、仲介売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります（目安として仲介の60〜80%程度）。ただし築30年の新耐震基準物件は仲介での売却も比較的スムーズなため、「急がないなら仲介・早期完結なら買取」という判断ができます。

現状売却が向いている人の特徴

成功事例

松山市内の住宅地に築33年の木造2階建てを所有していたAさん（60代・大阪在住）。父の死後に母が相続し、その母も亡くなって兄弟3人で二次相続することに。意見がまとまらないまま2年が経過したが、買取業者に査定を依頼して価格が明確になったことで話し合いが進展。全員合意のうえ950万円での買取が成立し、相続から2年来の問題が約1か月で解決しました。

「査定額が出ると、兄弟の話し合いが一気に進んだ」——二次相続でこうした経験をする方は少なくありません。まず数字を出すことが、複数相続人の場合の最初の一歩でした。

松山市の物件、二次相続でも現状のまま査定できます

選択肢② 残置物ありの現状渡しで売る場合

片付け不要で売れる理由

「残置物（ざんちぶつ）」とは、売却時に物件内に残る家具・家電・日用品・遺品などのことです。二次相続では親世代が長年かけて蓄積した家財が残っていることが多く、処分の手間と費用が大きな障壁になりがちです。ただし空き家買取を専門とする業者の中には、残置物込みの状態で査定・買取を行うサービスを提供しているところがあります。

買取業者側が残置物の処分費用を買取価格に織り込むため、売主は一切の片付けをせずに売却が完了します。

松山市で現状渡しが増えている背景

松山市では高齢の親が亡くなり、大阪・広島・東京など都市圏に住む子世代が二次相続するケースが増えています。松山空港から大阪・東京への直行便があるとはいえ、仕事をしながら何度も松山まで来て片付けをする時間的余裕がない相続人が、残置物込み買取を選ぶケースが増えているのです。また相続人が複数いる場合、片付けの分担自体が難しく、「残置物ごと手放せるなら」という判断につながります。

注意点：契約不適合責任について

不動産売却において知っておきたいのが「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」です。売却後に物件の隠れた欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があるというルールです。ただし買取業者への売却では多くの場合、「現状有姿・契約不適合責任免除」の特約を盛り込むことが可能です。これにより売却後の欠陥発覚に関する売主の責任が免除されます。

向いているケース

成功事例

松山市郊外の住宅地に両親の遺品がそのまま残る空き家を二次相続したBさん（50代・東京在住）。兄弟2人で相続したが、松山への移動に時間がかかり片付けが進まないまま3年が経過。残置物込み買取に対応した専門業者に依頼したところ、内覧から約3週間で売買契約が成立。遺品整理費用の持ち出しもゼロで完結しました。

選択肢③ 空き家バンク・自治体制度を使う場合

松山市の空き家バンクと具体的な制度

松山市では「全国版空き家・空き地バンク」に参画した空き家バンク制度を運営しており、3団体（愛媛県不動産コンサルティング協会・全日本不動産協会愛媛県本部・松山宅建協会）と連携しています。また老朽危険空き家に対する解体補助金や、離島（忽那諸島）向けの空き家バンク登録支援補助も設けています。

松山市の空き家関連制度（2024年度）

① 松山市老朽危険空家除却事業補助金

② 松山市空き家バンク

③ 空き家の譲渡所得 3,000万円特別控除

メリット・デメリット

向いているケース

急ぐ必要がない、相続人が1人または意思統一できている、価格よりも「地域に活用してもらいたい」という気持ちが強い場合に向いています。逆に二次相続で複数の相続人がいて早期に完結させたい場合には不向きといえます。

空き家バンクは地域活用を希望する方には魅力的な選択肢です。ただし二次相続で権利関係が複雑な場合は、まず買取査定で市場価値を把握した上で、並行して相談するのが現実的な進め方です。

成功事例

松山市内の住宅地に築28年の比較的状態の良い空き家を所有していたCさん（60代）。相続人は自分一人で、急ぐ必要もなかったため空き家バンクに登録。移住を希望していたご夫婦とマッチングし、登録から約7か月で売買が成立。3,000万円特別控除も活用して税負担を大幅に軽減できました。

松山市の補助金・空き家対策条例

老朽危険空家除却補助金（二次相続の相続人も申請可能）

松山市の老朽危険空家除却事業補助金は、倒壊のおそれがある危険空き家の解体費用の一部を補助する制度です。注目すべき点は、法定相続人も申請できるという点です。二次相続で建物の名義が被相続人のままであっても、相続人として申請できる可能性があります。詳細は松山市役所 住宅課（TEL：089-948-6787）への事前相談をおすすめします。

ただし築30年の物件は老朽危険空家に該当しない可能性もあります。解体か売却かの判断は、固定資産税への影響も含めてトータルで行うことをおすすめします。

譲渡所得3,000万円特別控除（二次相続で特に重要）

二次相続で空き家を売却する場合、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が使える可能性があります。被相続人（亡くなった方）が居住していた家屋を相続後に売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

適用には条件があります（1981年以前の建築であること等）。ただし築30年は1994年前後の建築で1981年以後のため、この特例の対象外になる可能性があります。売却前に必ず松山市役所 住宅課または税理士に確認することをおすすめします。

特定空き家のリスクと固定資産税

空き家特措法に基づき、松山市でも「特定空き家（とくていあきや）」の認定と行政指導・命令・代執行の仕組みが整備されています。特定空き家の勧告を受けた段階で、固定資産税の住宅用地特例が適用外となり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

二次相続で複数の相続人がいる場合、固定資産税は相続人全員で負担することになります。放置を続けることのコストは、時間とともに全員に積み上がっていきます。

補助金を使うべきケース・使わない方が良いケース

築30年の物件は比較的状態が良いケースが多く、現状売却や空き家バンクでの売却の方が解体より手残りが多くなるケースが大半です。解体補助金は「どうしても土地だけ残したい」という場合の最終手段として考えるのが現実的です。

売却ルートの比較（あなたに合う方法はどれ？）

迷ったら査定すべき理由

「どのルートが合うか」——査定を受けて初めて「この物件はいくらになるのか」「現実的な選択肢は何か」が見えてきます。特に二次相続で複数の相続人がいる場合、査定額という「客観的な数字」が出ることで話し合いが一気に進むことがあります。査定は売却の申し込みではありません。

断ることも、複数社を比較することも自由。まず数字を知ること、それが長年止まっていた時計を動かす一番の近道です。松山市の物件でも、無料で確認できます。

査定で「売れる価格」と「最適な方法」がわかります

結論：築30年・二次相続の空き家はこう動くべき

あなたの状況別シミュレーション

3つの質問に答えるだけで、あなたの物件に合った売却ルートと相談先がわかります。最初は何から始めればいいか全くわかりませんでした。まずは選んでみてください。答えに迷ったら、今の状況に一番近いものを選べば大丈夫です。

不安を減らすチェックリスト

最初の一歩は無料査定でOKな理由

無料査定は「売却の申し込み」ではありません。「今この物件はいくらになるか」を確認するだけです。二次相続で相続人が複数いる場合でも、まず査定額を把握することで話し合いが動き出します。築30年の新耐震基準物件は買い手がつきやすいため、早めに動くほど有利な条件で売却できる可能性が高いといえます。今すぐ確認することをおすすめします。

まずは無料査定で「売れる金額」を確認しましょう

無料でできる次のステップ

この記事を読んでいただいたあなたに、今日から始められる3つのアクションをご紹介します。費用はいっさいかかりません。

① 松山市の物件を現状買取・無料査定に依頼する

二次相続物件・築30年物件・残置物ありの物件に対応した買取業者に、まず査定を依頼することが最も効果的な第一歩です。松山市の物件でも査定は無料で、売却の義務もありません。査定額という客観的な数字が、相続人間の話し合いを動かすきっかけになります。

② 複数社を比較して松山市での最高値を引き出す

1社だけの査定では、その価格が適正かどうかわかりません。買取業者によって査定額に差が出ることもあるため、2〜3社に依頼して比較検討することをおすすめします。

③ 相続登記と税制優遇の確認を忘れずに

二次相続で相続登記が未了の場合は、売却前に司法書士への相談が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、3年以内の登記が必要です。また3,000万円特別控除の適用要件（築30年の場合は対象外の可能性あり）も売却前に確認しておきましょう。松山市の物件でも査定と並行して早めに動くことをおすすめします。

まとめ

松山市に築30年・二次相続の空き家を抱えているあなたは、「相続人が複数いてなかなか話し合いが進まない」「相続登記も済んでいない」「大阪・東京から松山まで何度も行けない」——そうした状況で長年悩んできたのではないでしょうか。

この記事でお伝えしてきた通り、築30年・二次相続の状態でも、松山市の空き家は売却できます。しかも築30年は新耐震基準物件のため、買い手がつきやすく選択肢が広いという強みがあります。修繕も片付けも不要で、現状のまま手放せるルートが今は整っています。

愛媛県の放置空き家率は全国3位の12.2%。二次相続で放置された空き家は特定空き家に認定され、固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。相続人全員の税負担が続く前に、まず査定で現実を確認してから話し合いを始めることをおすすめします。

それでも、今日動き出せば間に合います。まず査定で「売れる金額」を確認する。その一つの行動が、何年も止まっていた時計を動かす最初の一歩になります。

築30年の実家が、誰かの手に渡り、再び灯りがともる。そんな未来は、あなたが思うより近いところにあります。