【築50年以上・老朽化】松山市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説

相続した実家をどうすればいいか、何年も答えが出ないまま——そんな方に向けて書きました。

「築50年以上も経っているのに、本当に売れるのか」——そう思っている方がほとんどです。でも、売れます。築50年以上・老朽化が進んだ状態でも、松山市の空き家には売却できるルートがあります。修繕も不要です。この記事では、売却相場・空き家率・補助金をもとに、あなたに合った最適なルートを解説します。

まずは「あなたの空き家の状態」を整理しましょう

築50年以上が引き起こす深刻なリスク

築50年を超えた木造住宅は、もはや「老朽化が進んでいる」というレベルを超え、倒壊リスクを抱えている可能性がある状態です。1973年以前に建てられた建物は「旧々耐震基準」にも満たない構造のものが多く、大規模地震の際に倒壊する危険性が特に高いとされています。

松山市は南海トラフ地震の想定被害エリアに含まれており、築50年以上の建物は自治体から強く耐震診断・解体を勧められるケースがあります。放置すれば行政から「特定空き家」や「管理不全空き家」に認定され、強制的な措置が取られるリスクも高まります。

築年数による典型的なトラブル

築50年以上の空き家でよく見られるトラブルには以下のものがあります。

こうした状態の建物は、近隣への被害リスク・行政からの指導リスク・解体費用の膨張リスクの三重の問題を抱えています。

手放したいのに動けない心理

「こんな古い家、誰も買わないだろう」「解体費用がかかるだけで損になる」——そうした思い込みが、行動を止めていることがほとんどです。しかし実際には、築50年以上の老朽化物件でも、土地値での買取に応じる業者は存在します。建物の評価はゼロでも、土地には価値があります。まず「売れるかどうか」を確認することが、唯一の前進手段です。

松山市の空き家事情（空き家率・人口動態・地価のリアル）

空き家率：全国7位・放置空き家率は全国3位

2023年の総務省「住宅・土地統計調査」によると、愛媛県の空き家率は19.8%で全国7位（全国平均13.8%）。さらに注目すべきは、賃貸・売却用・別荘を除いた「放置空き家率」が12.2%で全国3位という点です。これは「本当に困っている空き家」の割合が全国でも特に高いことを意味しています。

松山市内の空き家率は県内他市町と比べると比較的低い水準ですが、昭和40〜50年代に建てられた市内の旧住宅団地では老朽化した空き家が増加しており、築50年以上の物件が放置されるケースが顕著です。

愛媛県・空き家に関する主要データ（参考値）

項目	愛媛県	全国平均
空き家率（2023年）	19.8%	13.8%
放置空き家率（賃貸等除く）	12.2%（全国3位）	5.9%
空き家数（2023年）	約14.6万戸	約900万戸

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」｜総務省統計局トップページ

人口動態：四国最大都市でも進む人口減少

松山市は四国最大の都市で、2020年時点の人口は約50万8千人（国勢調査）。将来推計によると、2050年までに約17%減少し、約42万人程度になる見通しです。周辺市町村（約33%減）と比べると減少ペースは緩やかですが、それでも人口減少・高齢化は確実に進みます。

一方で松山市は四国の中でも経済・医療・教育機能が集中する中核都市であり、道後温泉・松山城を擁する観光都市としての知名度もあります。伊予鉄道・JR予讃線・松山空港のインフラが整っており、広島・大阪・東京への移動がしやすいことも一定の住宅需要を支えています。

地価の推移と売れやすい立地・売れにくい立地

国土交通省の不動産情報ライブラリによると、松山市における築50年以上の中古戸建ての売却事例はおおむね100万〜500万円の範囲が中心です。建物の評価はほぼゼロで、土地値がそのまま売却価格になるケースがほとんどです。

売れやすい立地の特徴

売れにくい立地の特徴

築50年以上という条件では、建物評価はほぼゼロです。重要なのは土地の価値だけ。まずは査定を受けて「土地だけでいくらになるか」を確認することが、すべての判断の出発点になります。

「売れる値段」を知るだけで、気持ちが楽になります。土地値での査定でも、現実が見えれば次の一手が決まります。

松山市で空き家を売る3つの方法

築50年以上・老朽化が進んだ松山市の空き家を手放す方法は、大きく3つあります。築50年以上の場合は「解体して土地で売る」という選択肢が出てくる点が、築30〜40年の物件と大きく異なります。

① 現状のまま売却する（建物付き土地として）

物件を現状のまま買取業者に売却する方法。建物の評価はほぼゼロですが、土地値での買取に応じる業者はいます。買取業者が解体・活用を前提に購入するため、売主は一切の解体費用を負担せずに済みます。最速・最小の手間で手放せる方法です。

② 残置物ありの現状渡しで売る

家具・家電・遺品などの残置物がそのままの状態で売却する方法。築50年以上の物件では、長年にわたって蓄積された家財が大量に残っているケースが多いです。残置物込みで対応できる業者に依頼することで、片付けの手間もゼロで完結します。

③ 空き家バンク・自治体制度を活用する

松山市が運営する空き家バンクや、補助制度を活用する方法。ただし築50年以上の老朽化物件は安全性の問題から登録が難しいケースが多いです。解体補助金の活用と組み合わせる場合は有効ですが、建物付きでの空き家バンク登録は現実的でないことが多いです。

選択肢① 現状のまま売却する場合

松山市での売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリのデータによると、松山市における築50年以上の物件の売却価格はおおむね100万〜500万円の範囲です。建物の価値はほぼゼロのため、土地の広さ・立地・接道条件がほぼすべてを決めます。

目安として、次の要因が価格に影響します。

現状売却のメリット

最大のメリットは解体費用を一切負担しなくて良いことです。木造住宅の解体費用の目安は30〜50坪で150万〜300万円程度。これを買取業者が負担する形になるため、売主の持ち出しはゼロで完結します。

また、特定空き家・管理不全空き家への認定リスクを即座に解消できます。築50年以上の老朽化物件は認定されやすい状態にあるため、早期売却が最も確実な対策になります。

デメリット・注意点

解体費用が買取価格から差し引かれるため、手取り額は想定より少なくなることがあります。立地が悪い場合は買取を断られるケースもあるため、複数社に査定を依頼して比較することが重要です。

現状売却が向いている人の特徴

成功事例

松山市内の住宅街に築53年の木造平屋を所有していたAさん（60代）。外壁が崩れ始めており、近隣から苦情が来ていた状態でした。解体費用を自分で払う余裕がなかったため買取業者に相談したところ、土地値として350万円での買取が成立。解体費用の持ち出しもゼロで、長年の悩みが1か月で解決しました。

「築50年以上でも売れるか」、最初は半信半疑でした。でも「土地だけでいくらか」を確認するだけで、次の行動が見えてきます。まず聞いてみることが大切です。

選択肢② 残置物ありの現状渡しで売る場合

片付け不要で売れる理由

「残置物（ざんちぶつ）」とは、売却時に物件内に残る家具・家電・日用品・遺品などのことです。築50年以上の物件には、数十年分の家財道具が残っているケースも珍しくありません。通常の不動産売却では売主が撤去するのが原則ですが、空き家買取を専門とする業者の中には、残置物込みの状態で査定・買取を行うサービスを提供しているところがあります。

買取業者側が残置物の処分費用を買取価格に織り込むため、売主は一切の片付けをせずに売却が完了します。

松山市で現状渡しが増えている背景

松山市では高齢の親が亡くなり、大阪・広島・東京など都市圏に住む子世代が相続するケースが増えています。松山空港から大阪・東京への直行便があるとはいえ、仕事をしながら何度も松山まで来て片付けをする時間的余裕がない相続人が、残置物込み買取を選ぶケースが増えているのです。

注意点：契約不適合責任について

不動産売却において知っておきたいのが「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」です。売却後に物件の隠れた欠陥が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があるというルールです。ただし買取業者への売却では多くの場合、「現状有姿・契約不適合責任免除」の特約を盛り込むことが可能です。築50年以上の物件は欠陥が多い可能性が高いため、この免除特約は特に重要です。

向いているケース

成功事例

松山市郊外の住宅地に祖父母の代から住み続けた築55年の家を所有していたBさん（50代・広島在住）。大量の家財と農具が残っており、片付けを始めようとしたが量が多すぎて断念。残置物込み買取に対応した専門業者に依頼したところ、内覧から約3週間で売買契約が成立。遺品整理費用の持ち出しもゼロで完結しました。

選択肢③ 空き家バンク・自治体制度を使う場合

松山市の空き家バンクと具体的な制度

松山市では国土交通省が支援する「全国版空き家・空き地バンク」に参画しており、空き家の流通促進に取り組んでいます。また、老朽危険空き家の解体に対する補助制度も設けています。

松山市の空き家関連制度（2024年度）

① 老朽危険空家除却事業補助金

② 松山市空き家バンク登録支援事業補助金

③ 移住者向け空き家購入・改修補助

メリット・デメリット

向いているケース

築50年以上の物件では、空き家バンクへの登録より解体補助金の活用の方が現実的な場合が多いです。「土地だけ残したい・売りたくない」という場合は解体補助金を使って更地にする選択肢もあります。ただし更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れる点に注意が必要です。

築50年以上の物件で空き家バンクへの登録を希望する場合は、まず松山市役所 住宅課に相談して登録可否を確認することをおすすめします。

成功事例

松山市内の住宅地に築48年の比較的状態の良い空き家を所有していたCさん（60代）。解体補助金の申請をしながら並行して空き家バンクに登録を相談。状態が一定水準を満たしていたため登録が認められ、県外からの移住希望者とマッチング。補助金制度も活用して約8か月で売買が成立しました。

松山市の補助金・空き家対策条例

老朽危険空家除却事業補助金

松山市の老朽危険空家除却事業補助金は、倒壊の恐れがある老朽危険空き家の解体費用の一部を補助する制度です。毎年5月1日から受付が始まり、予算がなくなり次第終了します。申請には不良度判定（100点以上）が必要で、松山市役所 住宅課（TEL：089-948-6787）への相談から始まります。事前相談なしでも申請可能です。

築50年以上の老朽化物件は不良度判定の対象になりやすく、この補助金を活用できる可能性が相対的に高いといえます。ただし解体後の更地は固定資産税特例が外れるため、解体か売却かはトータルで判断することをおすすめします。

特定空き家・管理不全空き家のリスク

空き家特措法の2023年改正により、「管理不全空き家（かんりふぜんあきや）」という新たな類型が加わりました。特定空き家ほど危険ではないが管理が不十分な状態の空き家も、行政から指導・勧告を受ける対象となりました。

管理不全空き家に認定・勧告された場合も、固定資産税の住宅用地特例が適用外となり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。築50年以上の老朽化物件は、この認定対象になりやすい状態といえます。

補助金を使うべきケース・使わない方が良いケース

解体補助金は「土地だけ残したい・売りたくない」という方には有効な選択肢です。一方、現状売却や残置物込み買取を検討している場合は、解体せずに売った方がトータルの手残りが多くなるケースが多いです。買取業者が解体費用を負担する形になるためです。

売却ルートの比較（あなたに合う方法はどれ？）

比較項目	① 現状売却（買取）	② 残置物込み現状渡し	③ 空き家バンク
売却スピード	◎ 最短数週間	◎ 最短数週間	△ 数か月〜1年以上
手間の少なさ	◎ 手間少ない	◎ 片付け不要	△ 手続きが複雑
解体費用の負担	◎ 売主負担ゼロ	◎ 売主負担ゼロ	✕ 登録困難な場合あり
築50年以上への対応	◎ 土地値で対応可能	◎ 土地値で対応可能	✕ 安全性で登録困難
契約不適合責任	◎ 免除可能	◎ 免除可能	△ 要確認

迷ったら査定すべき理由

「どのルートが合うか」——査定を受けて初めて「この土地はいくらになるのか」「解体費用を差し引いてどのくらい手元に残るか」が見えてきます。査定は売却の申し込みではありません。断ることも、複数社を比較することも自由。まず数字を知ること、それが何年も続いた迷いを終わらせる一番の近道です。松山市の物件でも、無料で確認できます。

査定で「土地の価格」と「手元に残る金額」がわかります

結論：築50年以上・老朽化の空き家はこう動くべき

あなたの状況別シミュレーション

3つの質問に答えるだけで、あなたの物件に合った売却ルートと相談先がわかります。最初は何から始めればいいか全くわかりませんでした。まずは選んでみてください。答えに迷ったら、今の状況に一番近いものを選べば大丈夫です。

不安を減らすチェックリスト

最初の一歩は無料査定でOKな理由

無料査定は「売却の申し込み」ではありません。「今この土地はいくらになるか」「解体費用を引いていくら手元に残るか」を確認するだけです。築50年以上の建物でも、土地には必ず価値があります。放置すればするほど管理不全空き家のリスクは高まり、固定資産税は最大6倍になる可能性もあります。「土地値だけでも思ったより値段がついた」というケースも少なくありません。今すぐ確認することをおすすめします。

まずは無料査定で「土地の売れる金額」を確認しましょう

無料でできる次のステップ

この記事を読んでいただいたあなたに、今日から始められる3つのアクションをご紹介します。費用はいっさいかかりません。

① 松山市の物件を現状買取・無料査定に依頼する

築50年以上・老朽化物件に対応した買取業者に、まず査定を依頼することが最も効果的な第一歩です。松山市の物件でも査定は無料で、売却の義務もありません。「土地だけでいくらになるか」を知るだけでも、次の判断がしやすくなります。

② 複数社を比較して松山市での最高値を引き出す

1社だけの査定では、その価格が適正かどうかわかりません。解体費用の見込みは業者によって差が出るため、2〜3社に依頼して比較検討することをおすすめします。

③ 相続登記・特定空き家の確認を忘れずに

相続登記が未了の場合は、売却前に司法書士への相談が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、3年以内の登記が必要です。また、行政から特定空き家や管理不全空き家の通知が届いていないかも確認しておきましょう。松山市の物件でも査定と並行して早めに動くことをおすすめします。

まとめ

松山市に築50年以上・老朽化した空き家を抱えているあなたは、「こんな古い家は誰も買わないだろう」「解体費用だけかかって損になる」——そう思って何年も動けずにいたのではないでしょうか。でもそれは思い込みです。

この記事でお伝えしてきた通り、築50年以上・老朽化が進んだ状態でも、松山市の空き家は売却できます。建物の価値はゼロでも、土地には価値があります。解体費用の持ち出しもゼロで完結できるルートがあります。

愛媛県の放置空き家率は全国3位。管理不全空き家に認定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。築50年以上の老朽化物件は、その認定リスクが最も高い状態です。動き出すなら、今が一番良いタイミングです。

それでも、今日動き出せば間に合います。無料査定は申し込みでも売却の約束でもありません。「今この土地がいくらになるか」をただ知るだけです。その一つの行動が、何年も抱えてきた重荷を下ろす最初の一歩になります。

築50年以上の実家が、誰かの手に渡り、再び灯りがともる。そんな未来は、あなたが思うより近いところにあります。