【築40年・老朽化】別府市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説

実家の老朽化が進んでいるのはわかっているのに、何から手をつければいいかわからない——そんな方に向けて書きました。

「別府の実家、外壁のひび割れが年々広がっている気がする」

「温泉の匂いがする風呂場の配管が心配」

「築40年だから、もう建物には価値がないのでは」

こうした不安を抱えたまま、何年も動けずにいる方がいます。築40年の空き家が抱えるリスクは、正しく理解すれば一つひとつ対処できます。この記事では、別府市の空き家率・売却相場・補助金をもとに、築40年の空き家をどう手放すのが最適か解説します。

まずは「あなたの空き家の状態」を整理しましょう

老朽化が引き起こす別府市特有のリスク

別府市の空き家は、全国的に見ても特有の劣化リスクを抱えています。別府市は市内各所に温泉源泉が点在する日本屈指の温泉地であり、温泉に含まれる硫化水素などの成分が金属部分を腐食させ、給排水管や設備配管の劣化を早めるという土地柄の事情があります。

築40年（1986年前後の建築）は新耐震基準の物件であるため建物の骨組み自体は一定の耐震性を備えていますが、配管・設備まわりの老朽化は築年数以上に進んでいるケースが少なくありません。

また別府市は鶴見岳・伽藍岳の裾野に広がる地形のため、市街地の一部は急傾斜地や擁壁の劣化が問題になりやすいエリアでもあります。

空き家として長期間放置されると、擁壁のひび割れや排水路の詰まりに気づかないまま状態が悪化し、近隣トラブルに発展することもあります。

「築40年ならまだ大丈夫」と思っていても、温泉地特有の腐食は目に見えない部分で進行しています。年に数回帰省して外観を確認するだけでは、内部の劣化には気づきにくいのが実情です。

築年数による典型的なトラブル

築40年前後の空き家でよく見られるトラブルには以下のものがあります。

こうしたトラブルは築年数が浅いと油断しているうちに進行し、気づいたときには修繕費用が数百万円規模になっていることもあるのが実情です。

手放したいのに動けない心理

「築40年ならまだ売れるはずだが、修繕してからでないと売れないのでは」「老朽化した部分をどこまで直せばいいのかわからない」「そのまま売りに出して買い手がつくのか不安」——こうした思い込みが行動を止めていることがほとんどです。

しかし実際には、老朽化した部分を修繕せずに現状のまま売却できるルートが存在します。築40年は新耐震基準（1981年6月以降）の物件のため、修繕をしなくても住宅ローンを使った買い手がつきやすく、老朽化という課題があっても売却しやすい条件が整っています。

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別府市の空き家事情（空き家率・人口動態・地価のリアル）

空き家率：別府市21.72%・全国平均を大きく上回る温泉観光都市

2023年の総務省「住宅・土地統計調査」確定値によると、別府市の空き家率は21.72%（空き家数約14,900戸、住宅総数約68,600戸）、大分県全体では19.14%（空き家数約115,500戸・全国9位）で、全国平均13.84%を大きく上回っています。

少子高齢化と若年層流出に加え、観光地特有の旧市街の空洞化、相続後の手続き先送りが空き家増加の主な要因です。

別府市・大分県 空き家に関する主要データ（参考値）

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」｜総務省統計局トップページ

人口動態：観光都市の裏側で進む旧市街の空洞化

別府市は国内外から年間800万人以上の観光客が訪れる日本屈指の温泉観光都市であり、大分大学や立命館アジア太平洋大学（APU）を擁することから外国人留学生や単身者の人口比率が全国的にも高いという特徴があります。

一方で、駅から離れた旧市街や山手のエリアでは高齢化と人口減少が進み、空き家化が加速しています。

この「観光地としての賑わい」と「旧市街の過疎化」が同居している点が、別府市の空き家問題の特徴です。築40年の新耐震基準物件は、修繕をしなくても住宅ローンを使った実需層や投資家層が購入しやすいため、立地次第では老朽化していても売却しやすい条件が揃っています。

地価の推移と売れやすい立地・売れにくい立地

国土交通省の不動産情報ライブラリによると、別府市における築40年前後の中古戸建ての売却事例はおおむね400万〜1,200万円の範囲が中心です。

別府駅周辺や温泉付き高級住宅地は地価が上昇傾向にある一方、旧市街や斜面地は下落傾向にあり、立地によって価格差が大きいのが特徴です。老朽化した物件でも、立地と建物の状態次第では十分な価格が期待できます。

売れやすい立地の特徴

売れにくい立地の特徴

「老朽化していても売れるのか」——査定は無料で確認できます。別府市内の物件でも、修繕をしていない状態のまま相談できます。

別府市で空き家を売る3つの方法

築40年・老朽化した別府市の空き家を手放す方法は、大きく3つあります。温泉地特有の劣化リスクを抱える老朽化物件の場合は「修繕せずに動けるルートかどうか」が選択の重要な基準になります。築40年は新耐震基準物件のため、修繕をしなくても3つのルートすべてで対応しやすいのが特徴です。

① 現状のまま売却する

物件を修繕せず、現状のまま買取業者に売却する方法。配管の腐食や外壁のひび割れをそのままにしても査定・売却が可能な業者が多く、修繕費用をかける必要がありません。別府市の空き家買取に強い業者も複数存在します。

② 残置物ありの現状渡しで売る

家具・家電・生活用品などの残置物がそのままの状態で売却する方法。老朽化した物件では片付け自体が負担になるケースが多く、残置物込みで査定・買取してくれる業者を利用すれば片付けの手間が一切かかりません。

③ 空き家バンク・自治体制度を活用する

別府市が運営する空き家バンクや補助制度を活用する方法。築40年は新耐震基準の物件で状態次第では登録がしやすく、別府市空き家利活用補助金（改修工事費・購入費それぞれ上限30万円）が活用できます。ただし成約まで時間がかかるため、長期間の管理継続が必要になります。

選択肢① 現状のまま売却する場合

別府市での売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリのデータによると、別府市における築40年前後の中古戸建ての売却価格はおおむね400万〜1,200万円の範囲が多くなっています。

築40年は1986年前後の建築で新耐震基準に該当するため、修繕をしなくても住宅ローンを使った買い手がつきやすく、老朽化していても状態次第では十分な価格が期待できます。

現状売却のメリット

最大のメリットは修繕費用を一切かけずに手放せることです。配管の交換や外壁の補修には数百万円単位の費用がかかることもありますが、買取業者への直接売却であれば、老朽化した状態のまま査定・契約まで進められます。また最短数日〜数週間で現金化が可能なため、固定資産税・管理費用の継続コストを早期に終わらせることができます。

デメリット・注意点

買取業者への売却は即決・手間なしの反面、仲介売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります。築40年の新耐震基準物件であれば修繕をしたうえで仲介売却する選択肢も現実的ですが、修繕費用を回収できるとは限らないため、トータルコストで判断することが重要です。

現状売却が向いている人の特徴

成功事例

別府市の旧市街に築42年の木造平屋を所有していたAさん（60代・福岡在住）。給湯設備の腐食が進んでいることに気づき、修繕費の見積もりを取ったところ150万円以上かかると言われ、二の足を踏んでいました。現状のまま査定できる買取業者に相談したところ、修繕をせずに680万円での買取が成立。固定資産税・管理費の負担がゼロになりました。

「修繕しないと売れない」と思い込んでいましたが、実際は逆でした。老朽化した状態のままでも、査定を受けてみて初めて選択肢の広さに気づいたそうです。

選択肢② 残置物ありの現状渡しで売る場合

片付け不要で売れる理由

「残置物（ざんちぶつ）」とは、売却時に物件内に残る家具・家電・日用品・遺品などのことです。通常の不動産売却では売主が撤去するのが原則ですが、空き家買取を専門とする業者の中には、残置物込みの状態で査定・買取を行うサービスを提供しているところがあります。

老朽化した物件では、床が傷んでいて安全に片付け作業ができない場合もあります。買取業者側が残置物の処分費用を買取価格に織り込むため、売主は一切の片付けをせずに売却が完了します。

別府市で現状渡しが増えている背景

別府市では観光業に従事していた高齢の親が亡くなり、市外・県外に住む子世代が老朽化した実家を相続するケースが増えています。築40年以上経過した建物内には、生活用品に加えて温泉旅館業に関わる備品が残っていることもあり、片付けの負担が通常より大きくなりがちです。「残置物ごと売れるなら」と現状渡し買取を選ぶケースが増えています。

注意点：契約不適合責任について

不動産売却において知っておきたいのが「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」です。売却後に物件の隠れた欠陥（配管の腐食・雨漏りなど）が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があるというルールです。

老朽化した物件は特にこのリスクが高いため、買取業者への売却では「現状有姿・契約不適合責任免除」の特約を盛り込むことが可能な業者を選ぶことが重要です。

向いているケース

成功事例

別府市の旧市街に、長年民宿を営んでいた親の遺品や備品が大量に残る空き家を所有していたBさん（50代・大阪在住）。床の一部が傷んでおり自分で片付けるのは危険だと感じていました。残置物込み買取に対応した専門業者に依頼したところ、内覧から約3週間で売買契約が成立。片付け費用の持ち出しもゼロで完結しました。「あの状態のまま業者が全部引き受けてくれるとは思わなかった」とのことでした。

選択肢③ 空き家バンク・自治体制度を使う場合

別府市の空き家バンクと具体的な制度

別府市では「別府市空き家バンク」を運営しており、市内外の移住希望者や別府での二拠点生活希望者とのマッチングを行っています。改修・購入補助も用意されています。

別府市の空き家関連制度

① 別府市空き家利活用補助金交付制度（買い手側への補助）

② 別府市老朽危険空き家等除却推進事業（解体費用の1/2以内）

③ 空き家の譲渡所得 3,000万円特別控除

メリット・デメリット

向いているケース

急ぐ必要がない、価格よりも「地域に活用してもらいたい」という気持ちが強い場合に向いています。ただし老朽化が進み劣化が早いと判断される場合は、早期に買取で完結させる方が現実的です。

成功事例

別府市の温泉街に近いエリアに築38年の比較的状態の良い空き家を所有していたCさん（60代）。急がない状況だったため空き家バンクに登録したところ、別府での二拠点生活を検討していたご夫婦とマッチング。改修補助も活用して登録から約8か月で売買が成立しました。「温泉のある暮らしを気に入ってもらえて安心した」と話されていました。

別府市の補助金・空き家対策条例

解体補助金

別府市老朽危険空き家等除却推進事業は、市が老朽危険空家等と判定した建物の除却費用の1/2以内（消費税を除く）を補助する制度です。築40年でも老朽化の程度によっては対象となる可能性があるため、事前審査を利用して確認することをおすすめします。

特定空き家のリスクと固定資産税

別府市でも「特定空家等」「管理不全空家等」の認定と行政指導・命令・代執行の仕組みが整備されています。勧告を受けた段階で、固定資産税の住宅用地特例が適用外となり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

補助金を使うべきケース・使わない方が良いケース

築40年の物件は新耐震基準に該当し比較的状態が良いケースも多く、現状売却や空き家バンク経由での売却の方が解体より手残りが多くなるケースがほとんどです。まずは修繕をせずに買取業者への査定から始めることをおすすめします。

売却ルートの比較（あなたに合う方法はどれ？）

迷ったら査定すべき理由

「どのルートが合うか」——査定を受けて初めて「修繕をしなくてもこの物件はいくらになるのか」「老朽化の程度がどれくらい価格に影響するか」が見えてきます。

「見積もりを取ってみたら、思ったより早く動き出せた」という声が別府市の老朽化物件を抱える方から多く聞かれます。まず数字を知ること、それが何年も続いた迷いを終わらせる一番の近道です。別府市の物件でも、修繕前の状態のまま無料で確認できます。

結論：築40年・老朽化の空き家はこう動くべき

あなたの状況別シミュレーション

3つの質問に答えるだけで、あなたの物件に合った売却ルートと相談先がわかります。最初は何から始めればいいか全くわかりませんでした。まずは選んでみてください。答えに迷ったら、今の状況に一番近いものを選べば大丈夫です。

不安を減らすチェックリスト

最初の一歩は無料査定でOKな理由

無料査定は「売却の申し込み」ではありません。「修繕をしなくても今この物件はいくらになるか」を確認するだけです。特定空家等・管理不全空家等に認定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。

築40年の新耐震基準物件は買い手がつきやすく、早めに動くほど有利な条件で売却できる可能性が高いといえます。「老朽化していても意外と値段がついた」というケースも少なくありません。今すぐ査定を依頼して確認することをおすすめします。

無料でできる次のステップ

この記事を読んでいただいたあなたに、今日から始められる3つのアクションをご紹介します。費用はいっさいかかりません。

① 別府市の物件を現状買取・無料査定に依頼する

老朽化物件・築40年物件に対応した買取業者に、まず査定を依頼することが最も効果的な第一歩です。別府市の物件でも査定は無料で、修繕前の状態のまま相談できます。

② 複数社を比較して別府市での最高値を引き出す

1社だけの査定では、その価格が適正かどうかわかりません。買取業者によって査定額に差が出ることもあるため、2〜3社に依頼して比較検討することをおすすめします。老朽化物件の査定実績がある業者を選ぶことが重要です。

③ 相続登記の確認を忘れずに

相続登記が未了の場合は、売却前に司法書士への相談が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象となる場合があります。別府市の物件でも査定と並行して早めに動くことをおすすめします。

まとめ

別府市に築40年の空き家を抱えるあなたは、「配管や外壁の老朽化が進んでいるのに、修繕する余裕がない」「このまま放置していいのか不安」「築40年でも売れるのか」——そうした気持ちを抱えながら、何年も動けずにいたのではないでしょうか。そうした気持ちは、決して特別なことではありません。同じように悩んでいる方が、別府市だけでも数え切れないほどいます。

この記事でお伝えしてきた通り、老朽化していても、別府市の築40年の空き家は修繕せずに売却できます。配管の腐食や外壁のひび割れをそのままにしても、手続きを完結できるルートが今は整っています。しかも築40年は新耐震基準物件のため、買い手がつきやすく選択肢が広いという強みがあります。

別府市の空き家率は21.72%、大分県は19.14%と全国平均を大きく上回っています。特定空家等・管理不全空家等に認定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。動き出すなら、今が一番良いタイミングです。

それでも、今日動き出せば間に合います。まずは無料査定から始まります。「修繕しなくても今この物件がいくらになるか」をただ知るだけです。その一つの行動が、何年も抱えてきた重荷を下ろす最初の一歩になります。

築40年の実家が、誰かの手に渡り、再び灯りがともる。そんな未来は、あなたが思うより近いところにあります。