特定空き家に指定されたら？固定資産税6倍の回避方法【実体験あり】

「空き家のまま放置していたら、固定資産税が6倍になると聞いた」

「特定空き家に指定されたらどうなるの？」

こうした不安を抱えている方は多いと思います。私自身は義母から引き継いだ地方の空き家を2025年に売却しましたが、売却を決意したきっかけの一つがまさにこの「特定空き家・固定資産税6倍」の問題でした。ニュースやYouTubeで見て「他人事ではない」と感じ、慌てて調べ始めたのが正直なところです。

この記事では、特定空き家に指定される条件・固定資産税が6倍になる仕組み・そして指定を回避するための具体的な方法を、自分の経験と調査をもとに詳しく解説します。

特定空き家とは何か

特定空き家とは、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」に基づき、市区町村が「管理不全な空き家」と認定した物件のことです。

2023年の法改正で「管理不全空き家」という新しい区分も追加され、指定の対象が広がりました。

特定空き家に指定される4つの条件

市区町村が特定空き家と判断する基準は以下の4つです。

「うちの空き家は大丈夫」と思っていても、20年以上誰も住んでいない物件は知らないうちにこれらの条件に該当していることがあります。

「ニュースで特定空き家の問題を見たとき、地方の住宅地にある義母の家がまさに該当しそうで背筋が凍りました。草刈りはしていたものの、20年以上誰も住んでいない家がどんな状態になっているか、正直把握できていなかったんです」

片付けできないゴミ屋敷でも売れる？

固定資産税が6倍になる仕組み

特定空き家に指定されると、固定資産税の「住宅用地の特例」が解除されます。これが「6倍になる」と言われる原因です。

住宅用地の特例とは

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地に適用される固定資産税の軽減措置です。

つまり、住宅が建っているだけで土地の固定資産税が最大6分の1に抑えられているのです。

特定空き家に指定されると特例が解除される

特定空き家に指定されると、この軽減措置が外れ、土地の課税標準額が本来の評価額に戻ります。結果として固定資産税は最大6倍に跳ね上がります。

固定資産税6倍の具体的な計算例

田舎の空き家（土地評価額600万円・200㎡以下）を想定した試算です。

項目	特例あり（現在）	特例なし（指定後）
土地評価額	600万円	600万円
課税標準額	100万円（1/6）	600万円
固定資産税（税率1.4%）	約14,000円	約84,000円
差額	―	約70,000円増

年間7万円の増加は、20年放置すると140万円の差になります。さらに都市計画税（税率0.3%）も同様に跳ね上がるため、実際の負担はさらに大きくなります。

「YouTubeで固定資産税6倍の解説動画を見たとき、試しに義母の家で計算してみました。もし指定されていたら年間で数万円単位で上がっていたと気づき、早めに売却を決断して本当によかったと思いました」

特定空き家に指定されるまでの流れ

指定は突然ではなく、一定のプロセスを経て行われます。

重要なのはステップ③の勧告の時点で税金が上がることです。指定の通知が来てから動くのでは遅い場合があります。

2023年法改正で追加された「管理不全空き家」

管理不全空き家とは、特定空き家に至る前段階として2023年に新設された区分です。

特定空き家ほど深刻ではないが、適切な管理がされていない空き家が対象となります。管理不全空き家に認定されると、勧告を受けた段階で住宅用地の特例が解除されます。

つまり倒壊の危険がない物件でも、管理状態が悪ければ固定資産税が上がりうるということです。

放置年数が長い物件は特に注意が必要です。

特定空き家指定を回避する3つの方法

方法① 売却する

最も根本的な解決策です。空き家を手放すことで、固定資産税の問題・管理の手間・将来的なリスクをすべて解消できます。

築古・田舎・遠方の物件でも、買取業者であれば現状のまま購入してくれます。仲介では売れなかった物件でも、専門の買取業者なら対応可能なケースが多いです。

「売却のきっかけはニュースで特定空き家の問題を知ったことでした。2025年に売却が完了したとき、固定資産税の心配も管理の手間もなくなり、本当に清々しい気持ちになりました。もっと早く動けばよかったというのが正直な感想です」

複雑な事情がある方・訳あり物件でもまずは無料査定から相談できます。

建物を取り壊すことで特定空き家の指定対象から外れます。ただし注意点があります。

方法② 解体して更地にする

建物を取り壊すことで特定空き家の指定対象から外れます。ただし注意点があります。

更地にするデメリット

更地にすることで問題が解決するわけではなく、新たな負担が生まれることもあります。売却できる見込みがある場合は、解体より先に買取査定を取ることをおすすめします。

方法③ 適切に管理・修繕する

建物の管理状態を改善することで、指定を回避または解除することができます。具体的には以下のような対応が有効です。

ただし田舎・遠方の物件の場合、定期的な管理のための交通費・業者費用がかさみます。長期的に見ると売却の方がトータルコストを抑えられることが多いです。

遠方の管理が難しい方・家財が残ったままの方でも、現状のままで売却できるサービスがあります。

二次相続（最初の相続で受け取った財産を、さらに相続すること）の場合、特定空き家問題は特に深刻になりやすいです。

私の場合も「祖母→義母→夫」という流れで二次相続になり、義母が亡くなってから相続登記・売却の手続きに追われました。

二次相続で注意すべきポイントは3つあります。

固定資産税以外にもかかる空き家の維持コスト

特定空き家の問題だけでなく、空き家を持ち続けることには様々なコストがかかります。

これらを合計すると、年間10〜50万円程度の維持コストがかかることも珍しくありません。20年間放置していた場合、仮に年間20万円とすれば合計400万円の維持コストになります。早めに売却することで、これらのコストをすべてゼロにできます。

市区町村から通知が来たときの対応手順

もし市区町村から「特定空き家」または「管理不全空き家」に関する通知が届いた場合は、以下の手順で対応してください。

通知が来る前に動くことが最も重要です。「そのうち何とかしよう」と思っているうちに状況が悪化するのが空き家問題の典型的なパターンです。

特定空き家に指定された場合の行政代執行とは

特定空き家問題で最も深刻なケースが「行政代執行」です。勧告・命令を無視し続けた場合、市区町村が所有者に代わって強制的に建物を解体し、その費用を所有者に請求することができます。

行政代執行の費用はどのくらいか

木造一戸建ての解体費用は一般的に100〜300万円程度ですが、廃材の処理費用・重機の搬入費・諸経費が加算されると、それ以上になるケースもあります。しかも行政代執行では所有者が業者を選べないため、通常の相場より高くなる傾向があります。

項目	目安
木造解体費用	100〜200万円
廃材処理費	20〜50万円
行政の手続き費用	数十万円
合計	150〜300万円以上

この費用は売却価格を上回ることもあります。地方の空き家の場合、土地の価値が低いため、解体費用を払った後に手元に残るお金がほとんどない、あるいはマイナスになるケースも実際に起きています。

行政代執行を避けるためにできること

行政代執行に至るまでには複数のステップがあります。助言・指導の段階で適切に対応すれば、代執行には至りません。通知が届いたら放置せず、早急に対応方針を決めることが重要です。

自分では対応が難しい場合は、買取業者に相談するのが最も手間がかかりません。現状のまま引き渡せる業者であれば、修繕や片付けをせずに売却できます。

空き家を放置することで生じる近隣トラブルと法的リスク

固定資産税の問題以外にも、空き家の放置は様々な法的リスクを生みます。50代で地方の空き家を抱えている方に特に知っておいてほしいポイントです。

① 倒壊・飛散による損害賠償

台風・地震などで空き家の屋根材や外壁が飛散し、隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。老朽化した建物ほどリスクは高まります。

築40年以上の物件では、外壁のひび割れ・屋根瓦のズレ・基礎の劣化が進んでいることが多く、「まだ大丈夫」という判断は危険です。

② 不法侵入・犯罪の温床

空き家は不法侵入・放火・不法投棄の標的になりやすいです。放火が起きた場合、隣家への類焼で損害賠償に発展するケースもあります。

鍵が壊れていたり、窓ガラスが割れていたりすると、建物に管理義務を果たしていないとみなされるリスクがあります。

③ 相続人全員への責任

相続登記が未了の場合、相続人全員が連帯して管理責任を負います。兄弟姉妹間でトラブルになるケースも少なくありません。2024年4月からの相続登記義務化により、放置すると10万円以下の過料が課される可能性もあります。

「義母の家を放置していた間、近所の方から『草が伸びている』『ポストに広告が溜まっている』と連絡が来るたびに申し訳ない気持ちになっていました。売却して初めて、その心理的な重荷からも解放されたと感じました」

自分の空き家が特定空き家に近い状態かチェックする方法

「自分の空き家は大丈夫だろうか」と気になっている方のために、セルフチェックの目安をまとめました。

現地確認チェックリスト

以下の項目に複数該当する場合は、早めに対応を検討してください。

建物の状態

敷地の状態

その他

遠方で確認できない場合の対処法

田舎・遠方の物件の場合、現地確認自体が難しいことがあります。その場合は以下の方法が有効です。

近隣に住む親族・知人に状況確認をお願いする。空き家管理サービス（月5,000〜1万円程度）に定期巡回を依頼する。買取業者に無料査定を依頼し、現地確認と合わせて状態を把握してもらう。

買取査定であれば費用がかからず、現状把握と売却検討を同時に進められるため、遠方の空き家を抱えている方には特におすすめです。

まとめ：空き家の放置は「コスト」と「リスク」を両方増やす

特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になり、最終的には行政代執行で強制解体・費用請求というリスクもあります。

放置期間が長いほど建物は劣化し、売却価格も下がります。早めに動くことが最もリスクが低く、損をしない選択です。

まずは無料査定で現状の価値を確認するところから始めてください。査定額に納得できなければ売らなくてもいいのです。動くことで選択肢が広がります。

空き家買取業者おすすめ比較【2026年最新】ワケガイとラクウルを徹底解説

複雑な事情がある物件・遠方で管理が難しい物件はワケガイへ。

現状のままスピーディに手放したい方はラクウルへ。

※本記事は実際に空き家売却を経験した当事者の体験をもとに作成しています。税務・法律の判断は個人の状況によって異なります。必ず専門家にご相談ください。