【築40年・二次相続】高知市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説

相続した実家をどうすればいいか、何年も答えが出ないまま——そんな方に向けて書きました。

「父が亡くなったとき母が相続して、その母も亡くなって今度は自分たちが相続することになった」——これが二次相続です。築40年の高知市の空き家でも、売却できます。相続が複雑でも、修繕も片付けも必須ではありません。この記事では、売却相場・空き家率・補助金をもとに、あなたに合った最適なルートを解説します。

まずは「あなたの空き家の状態」を整理しましょう

二次相続が引き起こす特有のリスク

「二次相続（にじそうぞく）」とは、一次相続（最初の相続）で配偶者が相続した財産を、その配偶者が亡くなったときに子世代が再び相続することです。高知市のような地方都市では、親世代が長年住み続けた築40年の実家を、子世代が二次相続で引き継ぐケースが増えています。

二次相続には一次相続と異なる問題が生じやすいです。まず相続人が複数いる場合の意思決定の複雑さ。兄弟姉妹が複数いれば、売却するか・誰が管理するか・費用をどう分担するかで意見が割れることがあります。次に相続登記の未了問題。一次相続のときに登記を変更せずにいた場合、二次相続では権利関係がより複雑になります。

さらに築40年という物件の老朽化も重なります。一次相続から二次相続までの間、空き家として放置されていたケースでは、建物の劣化が相当進んでいる可能性があります。

築年数による典型的なトラブル

築40年前後の空き家でよく見られるトラブルには以下のものがあります。

こうしたトラブルは「発生してから気づく」ことが多く、遠方に住む相続人にとっては把握が難しいのが実情です。

手放したいのに動けない心理

二次相続の場合、「相続人が複数いて誰も決断できない」という状況に陥りやすいです。売りたいと思っていても、兄弟の意見が揃わない、遠方に住んでいて話し合いの機会がない、相続登記が済んでいない——こうした状況が重なると、何年も手が付けられないまま時間だけが過ぎていきます。

しかし、放置するほど建物の劣化は進み、固定資産税は全員が払い続けることになります。「まず査定で価値を確認してから話し合う」という進め方が、複数相続人の場合に最もスムーズに動き出せる方法です。

高知市の空き家事情（空き家率・人口動態・地価のリアル）

空き家率：全国5位・売れにくい構造の現実

2023年の総務省「住宅・土地統計調査」によると、高知県の空き家率は20.3%で全国5位（全国平均13.8%）。空き家数は約7万8,700戸にのぼり、2018年調査より約4,100戸・1.2ポイント増加しています。

高知県の特徴は、空き家率の高さに加えて不動産の流通量そのものが少ない点です。人口減少・高齢化・若年層の流出が続いており、住宅需要が頭打ちになりやすい構造となっています。市場にすら出ない「負動産化」した空き家が増えているのが高知の実態です。

高知県・空き家に関する主要データ（参考値）

項目	高知県	全国平均
空き家率（2023年）	20.3%	13.8%
空き家数（2023年）	約7.9万戸	約900万戸
前回調査（2018年）比	+1.2ポイント	+0.2ポイント

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」｜総務省統計局トップページ

人口動態：四国で最も深刻な人口減少

高知県の人口は2025年時点で約64万8千人。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計（2023年公表）によると、2050年までに高知県の人口はさらに大幅に減少する見通しです。四国4県の中でも人口減少のペースは最も速く、若年層の県外流出が長年にわたって続いています。

ただし高知市は県内の中核都市として一定の人口を維持しており、高速道路・空港・新幹線（松山経由）などのアクセス改善も進んでいます。市内中心部の物件は一定の需要があります。

地価の推移と売れやすい立地・売れにくい立地

国土交通省の不動産情報ライブラリによると、高知市における築40年前後の中古戸建ての売却事例はおおむね200万〜700万円の範囲が中心です。築40年を超えると建物の評価はほぼゼロとなり、土地の価格が売却額の大部分を占めるのが実態です。

売れやすい立地の特徴

売れにくい立地の特徴

同じ「築40年・二次相続」という条件でも、立地によって売れやすさは大きく変わります。まずは査定を受けて、自分の物件がどちらに近いかを確認することが現実的な第一歩です。

「売れる値段」を知るだけで、気持ちが楽になります。二次相続で複数の相続人がいる場合も、まず査定額を把握することで話し合いが進みやすくなります。

高知市で空き家を売る3つの方法

築40年・二次相続の高知市の空き家を手放す方法は、大きく3つあります。二次相続では相続人が複数いるケースが多いため、「どのルートが手続きをシンプルにできるか」が選択の重要な基準になります。

① 現状のまま売却する

物件を現状のまま不動産市場に出す方法。修繕・クリーニング・片付けなしで売り出すことが基本です。買取業者への直接売却であれば、相続人全員の合意さえ取れれば最短で完結できます。スピード重視・手続きをシンプルにしたい人に向いています。

② 残置物ありの現状渡しで売る

家具・家電・遺品などの残置物がそのままの状態で売却する方法。二次相続では長年の家財が蓄積していることが多く、残置物込みで買取してくれる業者に依頼することで片付けの手間をゼロにできます。

③ 空き家バンク・自治体制度を活用する

高知市が運営する空き家バンクや、自治体の補助制度を通じて物件を売る・貸す方法。価格よりも「地域への貢献」を重視する場合に向いています。ただし成約まで時間がかかることが多く、相続人全員の合意を長期間維持するのが難しいケースもあります。

選択肢① 現状のまま売却する場合

高知市での売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリのデータによると、高知市における築40年前後の中古戸建ての売却価格はおおむね200万〜700万円の範囲が多くなっています。築40年を超えると木造住宅の法定耐用年数（22年）を大幅に超えるため、建物の評価はほぼゼロとなり、土地の価格で売却額がほぼ決まります。

目安として、次の要因が価格に影響します。

現状売却のメリット

最大のメリットは手間がかからないことです。修繕費用の持ち出しなし、リフォームの手配も不要で、物件の状態をそのまま査定・売却できます。特に買取業者への直接売却であれば、最短数日〜数週間で現金化が可能です。

二次相続で相続人が複数いる場合、手続きが長引くほど全員の合意を維持するのが難しくなります。スピーディーに完結できる現状買取は、複数相続人の場合に特に有効な選択肢です。

デメリット・注意点

買取業者への売却は即決・手間なしの反面、仲介売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります（目安として仲介の60〜80%程度）。ただし高知市は不動産の流通量が少なく仲介での売却が長期化しやすいため、スピードとのバランスでトータル判断することが大切です。

現状売却が向いている人の特徴

成功事例

高知市内の旧市街地エリアに築42年の木造2階建てを所有していたAさん（60代・大阪在住）。父の死後に母が相続し、その母も亡くなって兄弟3人で二次相続することに。意見がまとまらないまま2年が経過したが、買取業者に査定を依頼して価格が明確になったことで話し合いが進展。全員合意のうえ550万円での買取が成立し、相続から2年来の問題が約1か月で解決しました。

「査定額が出ると、兄弟の話し合いが一気に進んだ」——二次相続でこうした経験をする方は少なくありません。まず数字を出すことが、複数相続人の場合の最初の一歩です。

選択肢② 残置物ありの現状渡しで売る場合

片付け不要で売れる理由

「残置物（ざんちぶつ）」とは、売却時に物件内に残る家具・家電・日用品・遺品などのことです。二次相続では親世代が長年かけて蓄積した家財が残っていることが多く、処分の手間と費用が大きな障壁になりがちです。ただし空き家買取を専門とする業者の中には、残置物込みの状態で査定・買取を行うサービスを提供しているところがあります。

買取業者側が残置物の処分費用を買取価格に織り込むため、売主は一切の片付けをせずに売却が完了します。

高知市で現状渡しが増えている背景

高知市では高齢の親が亡くなり、大阪・東京など都市圏に住む子世代が二次相続するケースが増えています。特に高知は四国の中でも交通アクセスが限られており、飛行機や高速バスでないと来づらいという事情もあります。片付けのためだけに何度も高知まで来ることが難しい相続人が、「残置物ごと売れるなら」と現状渡し買取を選ぶケースが増えているのです。

注意点：契約不適合責任について

不動産売却において知っておきたいのが「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」です。売却後に物件の隠れた欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があるというルールです。ただし買取業者への売却では多くの場合、「現状有姿・契約不適合責任免除」の特約を盛り込むことが可能です。

向いているケース

成功事例

高知市郊外の住宅地に両親の遺品がそのまま残る空き家を二次相続したBさん（50代・大阪在住）。兄弟2人で相続したが、高知への交通が不便で片付けが進まないまま3年が経過。残置物込み買取に対応した専門業者に依頼したところ、内覧から約3週間で売買契約が成立。遺品整理費用の持ち出しもゼロで完結しました。

選択肢③ 空き家バンク・自治体制度を使う場合

高知市の空き家バンクと具体的な制度

高知市では空き家バンク制度と、老朽化した空き家に対する解体補助制度を運営しています。また、空き家の譲渡所得に関する3,000万円特別控除の申請窓口も設けています。

高知市の空き家関連制度（2024年度）

① 老朽住宅等の解体補助（老朽住宅等除却事業）

② 空き家の譲渡所得 3,000万円特別控除

③ 高知市空き家バンク

メリット・デメリット

向いているケース

急ぐ必要がない、価格よりも「地域に活用してもらいたい」という気持ちが強い場合に向いています。逆に二次相続で複数の相続人がいて早期に完結させたい場合には不向きといえます。

空き家バンクは地域活用を希望する方には魅力的な選択肢です。ただし二次相続で権利関係が複雑な場合や、複数の相続人がいる場合は、まず買取査定で市場価値を把握した上で、並行して相談するのが現実的な進め方です。

成功事例

高知市内の住宅地に築35年の比較的状態の良い空き家を所有していたCさん（60代）。相続人は自分一人で、急ぐ必要もなかったため空き家バンクに登録。移住を希望していた夫婦とマッチングし、登録から約7か月で売買が成立。地域活用という希望も叶えることができました。

高知市の補助金・空き家対策条例

解体補助金（老朽住宅等除却事業）

高知市の解体補助金は補助上限164万5千円と、四国の中でも手厚い水準です。対象は昭和56年5月以前に着工された旧耐震基準の老朽空き家で、避難路沿道または住宅密集地に位置するものが条件です。毎年4月中旬から申請受付が始まり、予算がなくなり次第受付終了となります。

ただし解体して更地にした場合、住宅用地の固定資産税特例が外れる点には注意が必要です。また二次相続で相続登記が未了の場合、解体補助の申請者要件（所有者または相続人）を満たすための手続きが先に必要になります。

譲渡所得3,000万円特別控除（二次相続で特に重要）

二次相続で空き家を売却する場合、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が使える可能性があります。これは被相続人（亡くなった方）が居住していた家屋を相続後に売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

適用には条件があります（1981年以前の建築であること、相続から3年以内の売却など）。また、適用を受けるには「被相続人居住用家屋等確認書」を高知市役所 建築指導課で取得する必要があります。売却前に確認しておくことをおすすめします。

特定空き家のリスクと固定資産税

空き家特措法に基づき、高知市でも「特定空き家（とくていあきや）」の認定と行政指導・命令・代執行の仕組みが整備されています。特定空き家の勧告を受けた段階で、固定資産税の住宅用地特例（土地の固定資産税が最大1/6に軽減される制度）が適用外となり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

二次相続で複数の相続人がいる場合、固定資産税は相続人全員で負担することになります。放置を続けることのコストは、時間とともに全員に積み上がっていきます。

補助金を使うべきケース・使わない方が良いケース

解体補助金は「物件を売れない・土地だけ残したい」という方には有効な選択肢です。一方、現状売却や残置物込み買取を検討している場合は、解体せずに売った方がトータルの手残りが多くなるケースが多いです。また3,000万円特別控除は、売却前に適用要件を確認しておくことで税負担を大きく減らせる可能性があります。

売却ルートの比較（あなたに合う方法はどれ？）

比較項目	① 現状売却（買取）	② 残置物込み現状渡し	③ 空き家バンク
売却スピード	◎ 最短数週間	◎ 最短数週間	△ 数か月〜1年以上
手間の少なさ	◎ 手間少ない	◎ 片付け不要	△ 手続きが複雑
売却価格の高さ	△ 仲介より低め	△ 処分費用が引かれる	△ 低めになりやすい
複数相続人への対応	◎ 早期完結しやすい	◎ 早期完結しやすい	✕ 長期合意の維持が難しい
契約不適合責任	◎ 免除可能	◎ 免除可能	△ 要確認

迷ったら査定すべき理由

「どのルートが合うか」——査定を受けて初めて「この物件はいくらになるのか」「現実的な選択肢は何か」が見えてきます。特に二次相続で複数の相続人がいる場合、査定額という「客観的な数字」が出ることで話し合いが一気に進むことがあります。査定は売却の申し込みではありません。断ることも、複数社を比較することも自由。まず数字を知ること、それが長年止まっていた時計を動かす一番の近道です。高知市の物件でも、無料で確認できます。

結論：築40年・二次相続の空き家はこう動くべき

あなたの状況別シミュレーション

3つの質問に答えるだけで、あなたの物件に合った売却ルートと相談先がわかります。最初は何から始めればいいか全くわかりませんでした。まずは選んでみてください。答えに迷ったら、今の状況に一番近いものを選べば大丈夫です。

不安を減らすチェックリスト

最初の一歩は無料査定でOKな理由

無料査定は「売却の申し込み」ではありません。「今この物件はいくらになるか」を確認するだけです。二次相続で相続人が複数いる場合でも、まず査定額を把握することで話し合いが動き出します。放置すればするほど老朽化は進み、全員の固定資産税負担は続き、特定空き家リスクは高まります。「査定してみたら意外と値段がついた」というケースも少なくありません。今すぐ確認することをおすすめします。

まずは無料査定で「売れる金額」を確認しましょう

無料でできる次のステップ

この記事を読んでいただいたあなたに、今日から始められる3つのアクションをご紹介します。費用はいっさいかかりません。

① 高知市の物件を現状買取・無料査定に依頼する

二次相続物件・老朽化物件・残置物ありの物件に対応した買取業者に、まず査定を依頼することが最も効果的な第一歩です。高知市の物件でも査定は無料で、売却の義務もありません。査定額という客観的な数字が、相続人間の話し合いを動かすきっかけになります。

② 複数社を比較して高知市での最高値を引き出す

1社だけの査定では、その価格が適正かどうかわかりません。買取業者によって査定額に差が出ることもあるため、2〜3社に依頼して比較検討することをおすすめします。

③ 相続登記と3,000万円控除の確認を忘れずに

二次相続で相続登記が未了の場合は、売却前に司法書士への相談が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、3年以内の登記が必要です。また空き家売却時の譲渡所得3,000万円特別控除の適用要件も売却前に確認しておくと、税負担を大きく減らせる可能性があります。高知市の物件でも査定と並行して早めに動くことをおすすめします。

まとめ

高知市に築40年・二次相続の空き家を抱えているあなたは、「相続人が複数いてなかなか話し合いが進まない」「相続登記も済んでいない」「遠いし、何から手をつければいいかわからない」——そうした状況で長年悩んできたのではないでしょうか。

この記事でお伝えしてきた通り、築40年・二次相続の状態でも、高知市の空き家は売却できます。修繕も片付けも不要で、現状のまま手放せるルートが今は整っています。

高知県の空き家率は全国5位の20.3%。二次相続で放置された空き家は特定空き家に認定され、固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。相続人全員の税負担が続く前に、動き出すことをおすすめします。

それでも、今日動き出せば間に合います。まず査定で「売れる金額」を確認する。その一つの行動が、何年も止まっていた時計を動かす最初の一歩になります。

築40年の実家が、誰かの手に渡り、再び灯りがともる。そんな未来は、あなたが思うより近いところにあります。