【築40年・老朽化】高松市の空き家を売るには？売却相場・補助金・手放し方を解説

誰も住まなくなって何年も経つ実家が、年々傷んでいく——そんな状況を前に、どうすればいいか答えが出ないまま時間だけが過ぎている方に向けて書きました。

「高松に築40年の空き家があるが、もう人が住める状態ではない」

「屋根や外壁が傷んできて、台風のたびに近隣が心配」

「直すお金もないし、特定空き家に指定されたら税金が上がると聞いて怖い」

築40年で老朽化が進んだ空き家を抱える方は、こうした不安を何年も抱えたまま動けずにいるケースが少なくありません。築40年は新耐震基準（1981年6月以降）に該当する世代ですが、手入れが止まった建物は想像以上の速さで劣化していきます。この記事では、高松市の空き家率・売却相場・補助金をもとに、老朽化した空き家を負担なく手放すための最適なルートを解説します。

まずは「あなたの空き家の状態」を整理しましょう

老朽化が引き起こすリスク

築40年で老朽化が進んだ空き家を放置すると、リスクは時間とともに積み上がっていきます。高松市は瀬戸内特有の温暖な気候で台風の直撃こそ多くないものの、強風や塩害、長雨による木材の腐朽は確実に進みます。とくに築40年・老朽化の建物は屋根材の劣化や雨漏りから一気に内部が傷み、倒壊・部材落下のリスクが高まる段階に入っています。庭木の越境や塀の傾きは近隣トラブルの火種にもなりやすく、無人のまま放置された家は防犯・放火の面でも周囲の不安要素になります。

さらに見逃せないのが税金と行政指導です。著しく管理が行き届かない空き家は「特定空き家」や「管理不全空き家」に認定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。「危ないとわかっているのに手をつけられない」という状態が続くほど、金銭的にも精神的にも負担が大きくなっていきます。

築年数による典型的なトラブル

築40年・老朽化の空き家でよく見られるトラブルには、以下のようなものがあります。

こうしたトラブルは一つが進むと連鎖的に他の劣化を呼び込み、修繕費用がふくらんでいくのが実情です。築40年の段階で「直して住む・貸す」を選ぶと数百万円規模の費用がかかることも多く、現実的な選択肢にはなりにくいといえます。

手放したいのに動けない心理

「老朽化がひどくて、こんな家が売れるとは思えない」「解体するにも費用が百万円単位でかかると聞いた」「親が遺した家を取り壊すのは忍びない」——老朽化した空き家を抱える方の多くは、こうした思いの間で揺れて動けずにいます。とくに「もう価値がないから売れない」という思い込みが、行動を止める最大の壁になっていることがほとんどです。

しかし実際には、老朽化した家でも、土地としての価値や立地次第で売却できるルートは存在します。建物を解体せず現状のまま引き取る買取業者も多く、片付けや修繕にお金をかけずに手放せるケースは珍しくありません。まずは「いくらになるのか」を知ることが、長年の迷いを終わらせる第一歩になります。

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高松市の空き家事情（空き家率・人口動態・地価のリアル）

空き家率：高松市16.84%・四国の中核都市でも進む空き家化

2023年の総務省「住宅・土地統計調査」によると、高松市の空き家率は16.84%（全国815市区中509位）で、全国平均13.8%を上回っています。香川県全体では空き家率18.6%（全国10位）、空き家総数は約9万1,500戸に達しており、四国でも空き家化が深刻な地域のひとつです。少子化と若年層の県外流出、高齢化に伴う相続後の手続き先送りが、空き家増加の主な要因となっています。

高松市・香川県 空き家に関する主要データ（参考値）

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」｜総務省統計局トップページ

人口動態：減少が続く高松市の現実

高松市の人口は2020年時点で約41万7千人（国勢調査）。四国最大級の都市圏として一定の住宅需要を維持していますが、人口は緩やかな減少局面に入り、若年層の関西・首都圏への流出も続いています。中心市街地と郊外・山間部で需要の二極化が進んでいるのが高松市の特徴です。

とくに塩江温泉郷など南部の中山間地域や、男木島・女木島といった島嶼部では、相続を機に空き家化したまま放置される住宅が増えています。一方で、築40年の新耐震基準物件は、立地や土地条件が良ければ十分に買い手が見込めるため、老朽化していても「土地＋古家」として動かせる可能性があります。

地価の推移と売れやすい立地・売れにくい立地

国土交通省の不動産情報ライブラリのデータによると、高松市における築古戸建ての売却事例はおおむね500万〜1,200万円の範囲が中心です。築40年・老朽化の物件では建物評価がほとんど残らず、土地値が価格の大半を占めるケースが多くなります。高松駅周辺やサンポート高松一帯は再開発で地価が堅調に推移しており、立地の良し悪しが価格を大きく左右します。

売れやすい立地の特徴

売れにくい立地の特徴

「こんなに傷んだ家でも売れるのか」——査定は電話一本から始められます。高松市内の物件でも、現地に行かずに無料で確認できます。

高松市で空き家を売る3つの方法

築40年・老朽化した高松市の空き家を手放す方法は、大きく3つあります。老朽化が進んでいる場合は「修繕やリフォームを前提にしない」「現状のまま動かせるか」が選択の重要な基準になります。建物の状態次第で取れるルートが変わるため、まずは現状を客観的に把握することが大切です。

① 現状のまま売却する

物件を老朽化したそのままの状態で買取業者に売却する方法です。解体・修繕・片付けをせずに引き取ってもらえる業者も多く、老朽化した空き家でも土地や立地に価値があれば十分に売却が成立します。高松市や香川県内に対応する買取業者は複数あり、状態の悪い物件こそ専門業者の力が活きます。

② 残置物ありの現状渡しで売る

家具・家電・遺品などの残置物が残ったままの状態で売却する方法です。老朽化した家は片付けに入ること自体が危険な場合もあり、残置物込みで査定・買取してくれる業者を選べば、中に手を付けずに手放せます。「片付けに行く体力も時間もない」という方に向いています。

③ 空き家バンク・自治体制度を活用する

香川県空き家バンク「かがわ住まいネット」や高松市の補助制度を活用する方法です。ただし老朽化が著しい物件はバンク経由の活用に時間がかかり、買い手が見つかりにくい傾向があります。状態が良ければ移住希望者とのマッチングも期待できますが、築40年・老朽化のケースでは現実的に現状売却が中心になることが多いです。

選択肢① 現状のまま売却する場合

高松市での売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリのデータによると、高松市における築古戸建ての売却価格はおおむね500万〜1,200万円の範囲が多くなっています。築40年・老朽化の物件は建物の評価がほとんど残らないため、価格は土地の広さ・立地・接道条件で決まる傾向が強くなります。逆にいえば、建物が傷んでいても土地に需要があれば値がつくということです。

現状売却のメリット

老朽化した空き家を抱える方にとって最大のメリットは、解体・修繕・片付けの費用と手間をかけずに手放せることです。買取業者への直接売却なら、解体せずに現状のまま引き取ってもらえるため、百万円単位の解体費を自己負担する必要がありません。また最短数日〜数週間で現金化でき、固定資産税や管理費用の負担を早期に終わらせられます。

デメリット・注意点

買取業者への売却は手間がかからない反面、仲介売却と比べて価格が低くなる傾向があります。ただし築40年・老朽化の物件は、そもそも仲介で買い手のローン審査を通すのが難しいケースも多く、現状買取の方が結果的にスムーズなことも少なくありません。なお空き家の譲渡所得3,000万円特別控除は、原則として昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋が対象です。築40年（1985年前後の建築）は対象外となる可能性が高いため、適用可否は事前に税理士や税務署へ確認しておきましょう。

現状売却が向いている人の特徴

成功事例

高松市香川町の住宅地に築41年の木造2階建てを相続したAさん（60代・大阪在住）。屋根の一部が崩れ、雨漏りで内部の傷みも進んでいた状態でした。解体には150万円ほどかかると言われ、どうすべきか悩んでいたところ、老朽化物件に対応した買取業者に相談。解体せず現状のまま引き取ってもらい、土地値中心で680万円での買取が成立。解体費の自己負担もなく、固定資産税の心配からも解放されました。

「あんなに傷んだ家に値がつくとは思わなかった」、最初は半信半疑だったそうです。老朽化していても土地に需要があれば動くと知ったとき、長年の重荷が一気に軽くなったといいます。

選択肢② 残置物ありの現状渡しで売る場合

片付け不要で売れる理由

「残置物（ざんちぶつ）」とは、売却時に物件内に残る家具・家電・日用品・遺品などのことです。通常の不動産売却では売主が撤去するのが原則ですが、空き家買取を専門とする業者の中には、残置物が残ったままの状態で査定・買取を行うサービスを提供しているところがあります。

買取業者側が残置物の処分費用を買取価格に織り込むため、売主は一切の片付けをせずに売却が完了します。老朽化が進んだ家は、足を踏み入れること自体が危険な場合もあるため、中に手を付けずに手放せる現状渡しは特に相性が良い選択肢です。

高松市で現状渡しが増えている背景

高松市では高齢の親が亡くなり、関西や首都圏に住む子世代が相続するケースが増えています。瀬戸大橋・マリンライナーで岡山から約1時間という近さでも、老朽化した家の遺品整理のために何度も高松へ通うのは大きな負担です。「中の物ごと引き取ってもらえるなら」と、現状渡し買取を選ぶ相続人が増えています。

注意点：契約不適合責任について

不動産売却において知っておきたいのが「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」です。売却後に物件の隠れた欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があるというルールです。老朽化が進んだ物件ほど、こうした欠陥が後から見つかるリスクは高くなります。

ただし買取業者への売却では多くの場合、「現状有姿・契約不適合責任免除」の特約を盛り込むことが可能です。建物の状態を把握しきれていない老朽化物件では、この免除特約は特に重要になります。契約前に必ず確認しておきましょう。

向いているケース

成功事例

高松市国分寺町に、親の家財がそのまま残る築43年の空き家を相続したBさん（50代・神戸在住）。家屋の傷みが激しく、片付けに入るのもためらわれる状態でした。残置物込み買取に対応した専門業者に依頼したところ、内覧から約3週間で売買契約が成立。遺品整理費用の持ち出しもゼロで完結しました。「あの家の片付けを自分でやろうとしていたら、何年かかったかわからない」と、肩の荷が下りたことに安堵されていました。

選択肢③ 空き家バンク・自治体制度を使う場合

高松市の空き家バンクと具体的な制度

高松市は、香川県・県内市町・不動産取引業者団体が連携して運営する香川県空き家バンク「かがわ住まいネット」を活用しています。移住希望者と空き家のマッチングを行う仕組みで、高松市の各種補助はこのバンクへの登録が条件となっています。

高松市の空き家関連制度（買い手・所有者向け）

① 高松市空き家改修補助事業（補助対象費の1/2・上限50万円／居住誘導区域内は上限60万円）

② 高松市老朽危険空き家除却支援補助事業（解体費の補助・非課税世帯は上限120万円）

③ 空き家の譲渡所得 3,000万円特別控除

メリット・デメリット

向いているケース

急ぐ必要がなく、比較的状態が保たれている物件で「地域に活用してもらいたい」という気持ちが強い場合に向いています。ただし老朽化が進み管理が限界に近い場合は、現状買取で早期に完結させる方が現実的です。状態が良い物件での事例が中心である点に注意しましょう。

成功事例

高松市仏生山町に、築年数は経つものの比較的状態の良い空き家を所有していたCさん（60代）。急がない状況だったため香川県空き家バンクに登録したところ、瀬戸内の暮らしに憧れて移住を検討していたご夫婦とマッチング。改修補助も活用して登録から約8か月で売買が成立しました。「家を壊さず、また誰かに住んでもらえることになって安心した」と話されていました。

高松市の補助金・空き家対策条例

解体補助金

高松市の「老朽危険空き家除却支援補助事業」は、腐朽・破損が基準を超え、周辺に悪影響を及ぼすおそれのある老朽危険空き家の解体費用を補助する制度です。住民税非課税世帯枠では補助対象費用の5分の4・上限120万円が設定されています。ただし対象には市の定める危険度の基準があり、すべての老朽空き家が使えるわけではありません。必ず工事着手前に申請が必要で、補助率・上限・予定件数は年度ごとに変わるため、高松市役所くらし安全安心課への事前相談が前提となります。

特定空き家のリスクと固定資産税

高松市でも「特定空き家」「管理不全空き家」の認定と、行政指導・勧告・命令・代執行の仕組みが整備されています。勧告を受けた段階で、固定資産税の住宅用地特例が適用外となり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。老朽化が進んだ空き家ほどこのリスクは現実的であり、放置するほど不利になります。

補助金を使うべきケース・使わない方が良いケース

解体補助金は「土地を更地にして活用・売却したい」場合には有効です。一方で、現状のまま買取してもらえば解体費そのものが不要になるため、手残りで比較すると現状売却の方が得になるケースも少なくありません。解体補助は対象要件が厳しく審査にも時間がかかるため、まずは買取業者の査定額と、解体補助を使った場合の手残りを両方比較してから判断するのがおすすめです。

売却ルートの比較（あなたに合う方法はどれ？）

迷ったら査定すべき理由

「どのルートが合うか」——査定を受けて初めて「この老朽化した家がいくらになるのか」「解体せずに売れるのか」が見えてきます。「もう価値がないと思っていたのに、土地値で値がついた」という声は、老朽化物件を抱える方から実際によく聞かれます。まず数字を知ること、それが何年も続いた迷いを終わらせる一番の近道です。高松市の物件でも、遠方から無料で確認できます。

結論：築40年・老朽化の空き家はこう動くべき

あなたの状況別シミュレーション

3つの質問に答えるだけで、あなたの物件に合った売却ルートと相談先がわかります。最初は何から始めればいいか全くわからない、という方がほとんどです。まずは選んでみてください。答えに迷ったら、今の状況に一番近いものを選べば大丈夫です。

不安を減らすチェックリスト

最初の一歩は無料査定でOKな理由

無料査定は「売却の申し込み」ではありません。「今この物件はいくらになるか」を確認するだけです。遠方在住でも電話・メールで完結できます。特定空き家・管理不全空き家に認定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。

老朽化が進むほど建物の評価は下がり、近隣リスクも高まるため、早めに動くほど不利な条件を避けられる可能性が高いといえます。「もう売れないと思っていたら、土地値で値がついた」というケースも少なくありません。今すぐ電話一本から確認することをおすすめします。

無料でできる次のステップ

この記事を読んでいただいたあなたに、今日から始められる3つのアクションをご紹介します。費用はいっさいかかりません。

① 高松市の物件を現状買取・無料査定に依頼する

老朽化物件・築40年物件・残置物ありの物件に対応した買取業者に、まず査定を依頼することが最も効果的な第一歩です。高松市の物件でも査定は無料で、遠方からの問い合わせにも対応しています。状態の悪い物件こそ、専門の買取業者に相談する価値があります。

② 複数社を比較して高松市での最高値を引き出す

1社だけの査定では、その価格が適正かどうかわかりません。買取業者によって査定額に差が出ることもあるため、2〜3社に依頼して比較検討することをおすすめします。とくに老朽化物件は業者の得意・不得意が出やすいので、複数社の比較が効果的です。

③ 相続登記の確認を忘れずに

相続登記が未了の場合は、売却前に司法書士への相談が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象となる場合があります。高松市の物件でも査定と並行して早めに動くことをおすすめします。

まとめ

高松市に築40年・老朽化した空き家を抱えるあなたは、「もう人が住める状態ではない」「直すお金もない」「近隣に迷惑をかけていないか不安」——そうした気持ちを抱えながら、何年も動けずにいたのではないでしょうか。

片付けることも、直すこともできないまま悩んでいたあなたへ。そうした気持ちは、決して特別なことではありません。同じように悩んでいる方が、高松市だけでも数え切れないほどいます。香川県の空き家率は18.6%と全国10位、高松市でも16.84%に達し、老朽化した空き家の問題は地域全体で広がっています。

この記事でお伝えしてきた通り、老朽化した家でも、土地や立地に価値があれば高松市の空き家は売却できます。解体や修繕にお金をかけず、現状のまま手放せるルートが今は整っています。特定空き家・管理不全空き家に認定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあり、放置するほど不利になります。

それでも、今日動き出せば間に合います。電話一本から始まります。「今この物件がいくらになるか」をただ知るだけです。その一つの行動が、何年も抱えてきた重荷を下ろす最初の一歩になります。

傷んでいくのを見ているしかなかった高松の実家が、誰かの手に渡り、土地として再び活かされる。そんな未来は、あなたが思うより近いところにあります。