相続した実家の傷みが年々ひどくなっているのに、何から手をつければいいかわからない——そんな方に向けて書きました。

「小樽の実家が築40年を超え、雨漏りや外壁のひび割れが目立つようになった」

「坂の上に建っているため、冬の除雪や屋根の雪下ろしが年々つらくなっている」

「このまま放置すると近隣に迷惑をかけてしまうのでは」

札幌など近隣都市に住みながら、こうした不安を抱えたまま何年も動けずにいる方は少なくありません。築40年の空き家が抱える老朽化の悩みは、一つひとつ整理すれば解決できます。

この記事では、小樽市の空き家率・売却相場・補助金をもとに、老朽化した実家を安心して手放すための最適なルートを解説します。

小樽市の「老朽化」空き家を売る方法

小樽市の「老朽化」空き家を売る方法

結論

雨漏りや外壁の傷みが進んでいても、現状のまま買取に応じてもらえるルートがあります。

小樽市の売却相場（築40年前後・中古戸建て）

200万〜800万円

新耐震基準（1981年以降）に該当する物件が中心で、土地としての価値も見込める価格帯

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（参考値）

小樽市で特に注意したいポイント

• 坂・急傾斜地に建つ物件が多く、擁壁や石垣そのものの老朽化が進んでいるケースがある
• 屋根雪の重みによる小屋組みの変形や、雪解け水の浸入による腐朽が進みやすい

無料査定〜契約までの流れ

①

電話・WEBで申込

ヒアリングも同時に、1分程度

②

写真 or 現地確認

数日以内に査定額を提示

③

複数社を比較

2〜3社が目安

エリアによって変わる注意点

小樽築港駅・南小樽駅周辺の平坦地は観光・移住需要で下支えされやすい一方、坂の上や幅員4m未満の私道沿いの物件は評価が伸びにくく、査定額に差が出ることも

動き出すのに、解体はいらない。

迷ったときに見返せるよう、スクショで保存しておくと安 心です

空き家解決ナビ

まずは「あなたの空き家の状態」を整理しましょう

老朽化が引き起こすリスク

小樽市は坂や急傾斜地が多く、石垣や擁壁の上に建つ木造住宅が数多く現存しています。築40年前後の建物では、屋根・外壁の劣化に加え、擁壁や石垣そのものの老朽化が進んでいるケースが多いのが小樽特有のリスクです。

さらに小樽は日本海側の豪雪地帯であり、屋根雪の重みによる小屋組みの変形や、雪解け水の浸入による腐朽が進みやすい環境にあります。

「坂の上にあるため業者が除雪してくれない」「冬に様子を見に行くこと自体が危険」——こうした地形的な事情から、老朽化の進行に気づきにくく、気づいたときには修繕の範囲を超えているケースも珍しくありません。

特に築40年前後の住宅は、新耐震基準（1981年6月以降）に該当するかどうかの境界にある年代です。基礎や柱の構造自体は一定の強度を保っていても、屋根・外壁・設備といった非構造部材の経年劣化は避けられません。

特に小樽市のように積雪量が多い地域では、雪の重みによる劣化スピードが本州の同築年数の住宅より速いことも珍しくなく、「思ったより傷みが進んでいた」と査定時に驚かれる所有者も少なくありません。

築年数による典型的なトラブル

築40年前後の空き家でよく見られるトラブルには以下のものがあります。

こうしたトラブルは雪解けの春先に一気に表面化することが多く、対応が後手に回りやすいのが実情です。

手放したいのに動けない心理

「古い家なので売れないだろうと諦めている」「解体するにも坂の上で重機が入れるか不安」「近所に何と思われるか気になって相談できない」——こうした思い込みが行動を止めていることがほとんどです。

しかし実際には、老朽化した状態のままでも買取業者が現況のまま査定・購入するルートがあります。築40年は1981年の新耐震基準以降に建てられた物件が中心となるため、リフォーム前提での住宅ローン利用を検討する買い手層も一定数存在し、老朽化しているからといって売却の道が閉ざされているわけではありません。

 北海道の空き家売却相談窓口｜5社比較して分かった後悔しない売却方法

小樽市の空き家事情（空き家率・人口動態・地価のリアル）

空き家率：北海道15.6%・小樽市は坂と老朽住宅密集地が課題

2023年の総務省「住宅・土地統計調査」（確報集計・確定値）によると、北海道全体の空き家率は15.6%（空き家数約45万1,900戸）で過去最高となり、全国平均13.8%を上回っています。

なお小樽市単体の確定値は、本記事執筆時点の公表資料からは確認できていないため、参考値として北海道の数値を用いています（市区町村別の確定値が別途公表されている場合は追って反映します）。少子化と若年層の札幌方面への流出、坂の多い地形による住宅需要の低下、相続後の手続き先送りが空き家増加の主な要因です。

小樽市・北海道 空き家に関する主要データ（参考値）

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」｜総務省統計局トップページ

人口動態：ピークの4割減が続く小樽市の現実

小樽市の人口は昭和35年の約19万8,500人をピークに減少を続け、現在は12万人を下回る水準まで落ち込んでいます。若年層の札幌方面への流出が続く一方、観光都市としての知名度は高く、小樽築港駅周辺や中心部の平坦地では移住・別荘需要も一定数存在します。

築40年の老朽化した建物であっても、立地次第では建て替え前提での購入需要が見込めるのが小樽市の特徴です。

特に近年は札幌市への通勤・通学圏として小樽市を選ぶ子育て世帯や、古い建物をリノベーションして店舗・宿泊施設として活用したいという事業者からの引き合いもあり、老朽化した空き家であっても「建物」ではなく「土地」としての価値に着目した需要が一定数存在します。

地価の推移と売れやすい立地・売れにくい立地

国土交通省の不動産情報ライブラリによると、小樽市における築40年前後の中古戸建ての売却事例はおおむね200万〜800万円の範囲が中心で、老朽化・立地条件によって価格差が大きくなる傾向があります。小樽築港駅周辺や南小樽駅周辺の平坦地では観光・移住需要による下支えが見られる一方、坂の上の物件は評価が伸びにくいのが実情です。

売れやすい立地の特徴

売れにくい立地の特徴

「老朽化していても売れるのか」——査定は無料で確認できます。小樽市内の物件でも、状態をそのまま伝えるだけで概算がわかります。

小樽市で空き家を売る3つの方法

築40年・老朽化した小樽市の空き家を手放す方法は、大きく3つあります。坂の多い地形では「重機や車両が入れるか」がルート選択の重要な基準になります。老朽化が進んでいても、現状のまま買取に応じる業者があるため、選択肢は決して狭くありません。

① 現状のまま売却する

老朽化した建物を現状のまま買取業者に売却する方法。修繕せずそのまま買い取る専門業者も増えており、坂の上の物件など重機搬入が難しい立地でも対応できるケースがあります。

② 残置物ありの現状渡しで売る

家具・家電・遺品などの残置物がそのままの状態で売却する方法。老朽化した空き家では片付け中の転倒・落下事故のリスクもあるため、残置物込みで査定・買取してくれる業者を利用すれば、危険な現地作業を避けられます。

③ 空き家バンク・自治体制度を活用する

北海道空き家情報バンクを活用する方法。小樽市独自の空き家・空き地バンクは2024年3月末で終了し、現在は北海道空き家情報バンクに移行しています。老朽化が著しい物件は登録のハードルが上がるため、状態次第では他の選択肢と併せて検討する必要があります。

選択肢① 現状のまま売却する場合

小樽市での売却相場

国土交通省の不動産情報ライブラリのデータによると、小樽市における築40年前後・老朽化状態の中古戸建ての売却価格はおおむね200万〜800万円の範囲が多くなっています。土地の形状や接道条件、坂の傾斜度によって価格差が大きく、老朽化が進んでいても土地としての需要があれば一定の価格が期待できます。

現状売却のメリット

老朽化した空き家を抱える方にとって最大のメリットは修繕・解体をせずそのまま引き渡せることです。倒壊リスクや近隣への迷惑を心配し続ける必要がなくなり、最短数日〜数週間で現金化できるため、固定資産税・管理費用の負担を早期に終わらせられます。

デメリット・注意点

買取業者への売却は即決・手間なしの反面、仲介売却と比べて価格が低くなる傾向があります。老朽化が著しい場合は解体費用相当額が査定額から差し引かれることもあるため、複数社の見積もりを比較することが重要です。

現状売却が向いている人の特徴

成功事例

小樽市高島地区の坂道沿いに築42年の木造住宅を所有していたAさん（60代・札幌市在住）。屋根の雪害による雨漏りが進み、擁壁のひび割れも見つかって不安を抱えていました。現状のまま買取に対応する業者に相談したところ、坂の上でも重機を使わず手作業で対応できる業者を紹介され、解体前提の価格ながら180万円での買取が成立。倒壊への不安と固定資産税の負担から解放されました。

「古すぎて誰も買わないだろう」と思っていたAさんにとって、それは半信半疑からの出発でした。実際に相談してみると、老朽化した建物ほど「土地として」の価値を見てくれる業者がいると分かり、長年の重荷が一気に軽くなったといいます。

選択肢② 残置物ありの現状渡しで売る場合

片付け不要で売れる理由

「残置物（ざんちぶつ）」とは、売却時に物件内に残る家具・家電・日用品・遺品などのことです。老朽化した空き家では床が抜けている、天井が落ちているといった危険箇所があることも多く、売主自身が片付けに入ること自体がリスクになります。残置物込みの状態で査定・買取を行うサービスを利用すれば、危険な現地作業を避けられます。

小樽市で現状渡しが増えている背景

小樽市では高齢の親が施設に入居・死去した後、家財がそのまま残された状態の空き家が増えています。坂の上にある物件では遺品整理業者の車両が近くまで入れず、搬出費用が割高になるケースも多く、こうした事情から「残置物ごと売れるなら」と現状渡し買取を選ぶ相続人が増えているのです。

注意点：契約不適合責任について

不動産売却において知っておきたいのが「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」です。売却後に雨漏りやシロアリ被害などの隠れた欠陥が発覚した場合、売主が責任を問われる可能性があるというルールです。

老朽化物件は特にこのリスクが高いため、買取業者への売却では「現状有姿・契約不適合責任免除」の特約を盛り込めるかどうかが重要な確認ポイントになります。

向いているケース

成功事例

小樽市中部地区の傾斜地に、親の家財が残る築45年の空き家を所有していたBさん（50代・札幌市在住）。床の一部が傷んでおり、片付けのために現地へ入ることに不安を感じていました。残置物込み買取に対応した専門業者に依頼したところ、内覧から約1か月で売買契約が成立。危険な現地作業も遺品整理費用の持ち出しもゼロで完結し、「あの家に自分で入らずに済んで本当に良かった」と安堵していました。

選択肢③ 空き家バンク・自治体制度を使う場合

小樽市の空き家バンクと具体的な制度

小樽市が独自に運営していた「小樽市空き家・空き地バンク」は2024年3月31日をもって終了し、現在は北海道が運営する「北海道空き家情報バンク」に移行しています。老朽化した物件でも、リノベーション前提の移住希望者とマッチングできる可能性はありますが、登録には一定の状態確認が必要です。

小樽市の空き家関連制度

① 小樽市特定空家等住宅除却費補助金

② 被相続人居住用家屋等確認書（譲渡所得3,000万円特別控除）

メリット・デメリット

向いているケース

急ぐ必要がなく、地域に活用してもらいたいという気持ちが強い場合に向いています。ただし老朽化が進み倒壊リスクが高い場合は、早期に買取で完結させる方が現実的です。

成功事例

小樽市南小樽駅周辺に築38年の比較的状態の良い空き家を所有していたCさん（60代）。急ぐ事情がなかったため北海道空き家情報バンクに登録したところ、道外から移住を検討していたご夫婦とマッチング。登録から約8か月で売買が成立しました。「古い家だけど誰かの手で活かしてもらえるのは嬉しい」と話されていました。※老朽化が著しいエリア記事のため、これは比較的状態の良い物件での事例です。

小樽市の補助金・空き家対策条例

解体補助金

小樽市特定空家等住宅除却費補助金は、市の事前調査で「特定空家等」に該当すると判定された住宅が対象で、除却工事費の1/3・上限30万円が補助されます。申請には建築物調査の申し込みから完了報告まで複数のステップがあるため、早めの相談が必要です。

特定空き家のリスクと固定資産税

小樽市でも「特定空家等」の認定と行政指導・勧告・命令・代執行の仕組みが整備されています。勧告を受けた段階で、固定資産税の住宅用地特例が適用外となり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

補助金を使うべきケース・使わない方が良いケース

老朽化が著しく買い手がつきにくい場合は、解体費用の一部補助を受けて更地として売却する方法も選択肢になります。一方で現状のままでも買取需要がある場合は、解体前に無料査定を受けてから判断する方が手残りが多くなるケースが多いです。

解体してから売りに出すと、更地にした分の固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増えるタイミングと、売却が決まるまでの期間が重なってしまうこともあるため、「解体してから売る」のか「現状のまま売って買主に判断を委ねる」のか、査定を受けたうえで比較検討することをおすすめします。

売却ルートの比較（あなたに合う方法はどれ？）

迷ったら査定すべき理由

「どのルートが合うか」——査定を受けて初めて「この老朽化した家がいくらになるのか」「解体前提か現状のままか」が見えてきます。二次相続を伴うケースでは、査定額が出たことで兄弟の話し合いが一気に進んだという声もよく聞かれます。

まず数字を知ること、それが何年も続いた迷いを終わらせる一番の近道です。小樽市の物件でも、老朽化した状態のまま無料で確認できます。

結論：築40年・老朽化の空き家はこう動くべき

あなたの状況別シミュレーション

3つの質問に答えるだけで、あなたの物件に合った売却ルートと相談先がわかります。答えに迷ったら、今の状況に一番近いものを選べば大丈夫です。

不安を減らすチェックリスト

最初の一歩は無料査定でOKな理由

無料査定は「売却の申し込み」ではありません。「今この老朽化した物件はいくらになるか」を確認するだけです。特定空家等に認定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。「査定してみたら意外と値段がついた」というケースも少なくありません。今すぐ無料査定から確認することをおすすめします。

無料でできる次のステップ

この記事を読んでいただいたあなたに、今日から始められる3つのアクションをご紹介します。費用はいっさいかかりません。

① 小樽市の物件を現状買取・無料査定に依頼する

老朽化物件・坂の上の物件・残置物ありの物件に対応した買取業者に、まず査定を依頼することが最も効果的な第一歩です。小樽市の物件でも査定は無料です。

② 複数社を比較して小樽市での最高値を引き出す

1社だけの査定では、その価格が適正かどうかわかりません。老朽化物件は特に業者によって査定額に差が出やすいため、2〜3社に依頼して比較検討することをおすすめします。

③ 相続登記の確認を忘れずに

相続登記が未了の場合は、売却前に司法書士への相談が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象となる場合があります。小樽市の物件でも査定と並行して早めに動くことをおすすめします。

まとめ

築40年の実家が、誰かの手に渡り、再び灯りがともる——小樽市に老朽化した空き家を抱えるあなたは、

「雨漏りがひどくなってきた」

「坂の上で除雪も難しい」

「近隣に迷惑をかけていないか」

そうした気持ちを抱えながら、何年も動けずにいたのではないでしょうか。そうした気持ちは、決して特別なことではありません。同じように悩んでいる方が、小樽市だけでも数え切れないほどいます。

この記事でお伝えしてきた通り、老朽化していても、小樽市の築40年の空き家は売却できます。現状のまま買取に対応するルートが今は整っています。北海道の空き家率は15.6%と全国平均を上回っており、特定空家等に認定されれば固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。動き出すなら、今が一番良いタイミングです。

それでも、今日動き出せば間に合います。無料査定から始まります。「今この物件がいくらになるか」をただ知るだけです。その一つの行動が、何年も抱えてきた重荷を下ろす最初の一歩になります。

坂の上で心配し続けた小樽の実家が、誰かの手に渡り、再び灯りがともる。そんな未来は、あなたが思うより近いところにあります。