「こんなボロボロの家、どうせ売れない」
「解体しないと買い手がつかないんじゃないか」
「20年以上誰も住んでいないのに、今さら売れるわけがない」
こうした思い込みから、ずっと動けないままでいる方は少なくありません。私自身もそうでした。義母から引き継いだ田舎の家は20年以上空き家で、室内にはゴミや残置物が残ったままの状態。「こんな状態では売れないだろう」と半ば諦めていましたが、買取業者に相談したところ、現状のまま引き取ってもらうことができました。
この記事では、築古・ボロ家がなぜ売れるのか、どうすれば売れるのかを、実体験をもとに解説します。「売れない」と思い込んでいる方にこそ読んでいただきたい内容です。
- 「築古・ボロ家は売れない」という思い込みが生まれる理由
- 古い家・状態の悪い家でも売れる仕組み
- 仲介では売れない家が買取なら売れるケース
- 残置物あり・現状渡しでも対応できる理由
- 解体すべきか・そのまま売るべきかの判断基準
- 売却前にやること・やらなくていいこと
「売れない」と思い込んでしまう理由
築古・ボロ家を相続した方の多くが、最初から
「この家は売れない」
と結論づけてしまいます。その背景には、いくつかの思い込みがあります。
- 「築40年以上の家は価値がゼロ」
- 「雨漏りや腐食があると買い手がつかない」
- 「解体してから売らないといけない」
- 「ゴミや荷物を全部片付けてからでないと査定できない」
こうした考えは、仲介売却（不動産会社が一般の買主を探す方法）を前提にしている場合に当てはまることがあります。しかし、買取業者に直接売る方法では、多くのケースで状況が変わります。
思い込みで動けないままでいると、固定資産税の支払いが続き、建物の劣化はさらに進み、行政から特定空き家（管理不全な空き家として行政指導の対象となる状態）に指定されるリスクも高まります。まずは「売れるかどうか」を業者に確認することが先決です。
築古・ボロ家が売れる理由「4つの理由」
「こんなボロボロの古い家、本当につぶさなきゃ売れないんじゃ…」
と不安になりますよね。でも安心してください。売り主側から見れば「ただの古い家」でも、特定の買い手や専門業者から見ると、実は宝の山に見えていることがよくあります。
築古・ボロ家がそのままの状態で売れる主な理由を、買い手の目線から分かりやすく整理しました。
1. 「土地」としての価値があるから
買い手（特に不動産業者や家を建て替えたい人）は、建物ではなく「その場所（土地）」を買いにきています。
- 建物を解体して新築を建てるための土台として買い取られます。
- 売り主がわざわざ大金を払って解体しなくても、業者が「解体費用を見込んだ価格」でそのまま引き取ってくれるケースがほとんどです。
2. 空前の「安く買ってリフォームする」ブームだから
近年、DIYブームや古民家再生の人気が高まっており、あえてボロボロの家を安く買いたいという個人投資家や若年層が急増しています。
- 「新築は高くて買えないけれど、中古を自分好みにリメイクしたい」という需要にガチッとハマります。
- 柱や骨組みさえしっかりしていれば、内装がどれだけ汚れていても関係ありません。
3. 不動産買取業者が「再販のプロ」だから
「ワケガイ」や「ラクウル」のような訳あり物件・中古物件の専門業者は、ボロ家を蘇らせる独自のルートを持っています。
- 安く綺麗に直せる専門のリフォーム業者と提携している。
- 「直して賃貸物件（戸建て賃貸）として貸し出す」という明確な出口（ノウハウ）を持っている。
- そのため、一般の人が「住めない」と思うレベルの家でも、利益を生み出す商品に変えられるので喜んで買い取ります。
4. 荷物がそのままでいい（残置物があってもOK）
実家の売却で一番のネックになる「大量の荷物やゴミ」。これも、専門業者にとってはマイナス要因になりません。
- 業者は格安で片付けられる専門業者と繋がっているため、「片付け・処分も含めて丸ごと引き受ける」ことができます。
- 売り主が汗を流して片付ける必要も、恥ずかしがる必要も一切ありません。
あなたにとっては「20年放置した重荷」であっても、プロの目から見れば「安く仕入れて新しく生まれ変わらせることができる、価値ある素材」なのです。だからこそ、現状のまま、胸を張って査定に出して大丈夫です。
「空き家の悩みは、知識より経験者の声が一番役に立つ」
私自身も、実家を20年放置し、 何から始めればいいのか分からない状態でした。
しかし、ある正しい窓口に出会ったことで、 数週間で解決へ進み始めました。
仲介では売れなくても買取なら売れる理由
築古・ボロ家を売却する方法には「仲介」と「買取」の2つがありますが、ボロ家ならではの弱点をすべてカバーできるのが「買取」です。
まずは2つの違いを表で比較してみましょう。
仲介と買取の具体的な違い
| 比較項目 | 仲介（一般の個人に売る） | 買取（プロの業者に売る） |
| 買い手 | 実際にそこに住む一般の人 | 不動産売却のプロ（専門業者） |
| 売却スピード | 3〜6ヶ月以上かかる（買い手が見つからないことも） | 最短1〜2ヶ月（業者が即断するため早い） |
| 物件の状態 | 雨漏りや腐食があると敬遠されやすい | 雨漏り・腐食があっても現状のままでOK |
| ゴミ・荷物 | 原則として売り主が自費で処分する | 残置物（荷物）があってもそのまま丸投げOK |
| 仲介手数料 | かかる（売却価格の3%＋6万円など） | 不要（0円） |
| 売却価格 | 高くなりやすい | 市場価格の6〜8割程度になることが多い |
なぜボロ家は「買取」だと売れるのか？（具体的な理由）
買い手が「住むため」ではなく「ビジネスのため」に買うから
- 仲介の場合： 一般の買い手は「自分が快適に住めるか」を基準に選ぶため、雨漏りや床の腐食がある古い家は敬遠されてしまいます。
- 買取の場合： プロの業者は、修繕して賃貸に出したり土地として再販したりする目的で買うため、現在のボロさに関係なく価値を見出して買い取ることができます。
面倒な「片付け」や「リフォーム」をすべて業者に丸投げできるから
- 仲介の場合： 家を空っぽにするための片付け費用や、見栄えを良くするための修繕が求められ、売り主の負担が大きくなります。
- 買取の場合： 家具やゴミが残ったままの「現状渡し」で買い取ってくれるケースが多いため、売り主は1円も先出しの費用をかける必要がありません。
「仲介手数料」や「リフォームコスト」を引くと、トータルで合理的だから
- 買取は売却価格自体は市場の6〜8割程度に下がることが多いですが、仲介手数料（売却価格×3%＋6万円）が不要になります。
- さらに「いつ売れるか分からないまま固定資産税を払い続けるリスク」や「自費での解体・片付け費用」が発生しません。
- 手間とトータルコストを天秤にかけると、築古・田舎の物件では買取を選ぶ方がはるかに合理的で、結果的にお得になるケースが多いのです。
「仲介で3社に相談しましたが、どこも『このままでは難しい』と言われました。試しに買取業者に連絡したところ、写真を送っただけでおおよその査定額を出してもらえて、現地確認後すぐに話が進みました」
こんな状態でも売れる
「うちの家は特にひどいから無理では」と感じている方に向けて、買取業者が実際に対応できる物件の状態をまとめます。
20年以上放置された家 草木の繁茂・外壁の腐食・屋内の荒廃があっても対応可能です。建物よりも土地の価値として評価されるケースも多くあります。
雨漏り・床・柱の腐食がある家 修繕費用を査定額に反映した上で、現状渡しで引き取ってくれる業者があります。事前にリフォームする必要はありません。
ゴミ・残置物が残っている家 家財・仏壇・農機具が残ったままでも対応可能なケースが多いです。処分費用込みで査定してくれる業者を選ぶことがポイントです。
再建築不可物件 現行の建築基準法では建て替えができない物件（道路に2m以上接していないなど）でも、買取可能なケースがあります。
田舎・僻地の物件 地方移住需要の高まりにより、地方の古民家・農地付き物件への問い合わせが増えています。「田舎だから売れない」は必ずしも正しくありません。
ただし、すべての物件が必ず売れるわけではありません。立地・土地の形状・法的制限によっては買取が難しい場合もあります。まずは無料査定で現状を確認することが重要です。
実際に売れた体験談｜20年放置・残置物ありの家が現状渡しで売却できた
義母から相続した田舎の家は、築40年以上で20年以上誰も住んでいませんでした。室内には家財道具や仏壇、農機具が残ったままで、外から見ても明らかに傷んだ状態。「こんな状態では買い手がつかないだろう」「解体費用が100万円以上かかるかもしれない」と、長い間手が出せずにいました。
「正直、売れるとは思っていませんでした。解体するお金もないし、ゴミの処分も大変で。でも買取業者に写真を送ったら、意外にもすぐ返信が来て。現地確認の後、残置物も含めて引き取ってもらえることになりました」
複数の仲介業者には「このままでは難しい」と言われていましたが、買取専門業者への相談で状況が一変しました。解体費用・残置物の処分費用はすべて業者側で負担する形での買取となり、こちらは何も手を加えずに売却が完了しました。
「売れた後は本当に気持ちが楽になりました。毎年固定資産税を払い続けて、台風のたびに心配して…その全部から解放されたような感覚でした。もっと早く相談すればよかったと思っています」
売却前にやること・やらなくていいこと
「売る前に片付けた方がいいか」「修繕してから査定してもらうべきか」という質問をよく受けます。買取の場合、結論から言うと余計な手間とお金はかけなくていいケースがほとんどです。
やらなくていいこと
以下の項目は、すべて買取業者へ相談する前にやる必要はありません。
- リフォーム・修繕
- 残置物やゴミの処分
- 庭木の剪定・草刈り
- ハウスクリーニング
- 解体・更地化
なぜやらなくていいの？
事前にリフォームや解体に大きな費用をかけても、その分だけ買取価格が上がるとは限らないからです。むしろ、何も手をつけずに「現状渡し」のまま売却した方が、トータルで得だったというケースが多くあります。余計な費用や手間をかける前に、まずはそのままの状態で相談するのが正解です。
やっておくべきこと
売却をスムーズに進めるために、あらかじめ済ませておくべき重要なポイントは以下の4点です。
- 相続登記（名義変更）
- 固定資産税納税通知書の確認
- 権利証や測量図の確認
- 複数業者への査定依頼
特に注意！「相続登記」は最優先で進めましょう
上記の中でも、「相続登記（名義変更）」は売却よりも先に進めておく必要があります。相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。
- 2024年4月から法律で義務化されました。
- 相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。
後から慌てないためにも、まずは名義の確認や書類の準備から始めておくのがおすすめです。
相続登記から売却完了までの全体的な流れは相続した不動産の売却手順【登記から売却完了まで全解説】でも詳しく解説しています。
解体すべきか・現状渡しか
「更地にしてから売った方がいいのか」と迷う方も多くいますが、結論から言えば、多くのケースで解体前に一度買取業者に相談することをおすすめします。
事前に解体せず、「現状渡し」のまま相談すべき具体的な理由は以下の3点です。
- 売却価格が解体費用分（100〜200万円）上がるとは限らないため 解体費用は一般的に100〜200万円かかります。しかし、更地にしても売却価格がその分高くなるとは限らず、トータルで損になることもあります。
- 更地にすると固定資産税が「最大6倍」に跳ね上がるリスクがあるため 建物を壊して更地にすると、固定資産税の「住宅用地特例（200平方メートル以下の部分は税負担が6分の1になる軽減措置）」が外れてしまいます。税負担が最大6倍に増えるため、売却が長引いた場合のコスト増に注意が必要です。
- 売却決定後に「業者側」で解体する方がコスト面で有利なため 解体は売却が決まってから業者側で行う方が、コスト面で有利なケースが多いです。
自分で大金を払って解体してしまう前に、まずは現状のまま査定を受けてみるのが一番安全で賢い選択です。
築古・ボロ家を売るための具体的な手順
名義が被相続人のままでは売却できません。司法書士に依頼して相続人名義に変更します。費用目安は7〜20万円です。
現状の写真と登記情報をもとに机上査定を受けます。費用は無料です。この段階では売ることを確定させる必要はありません。「今の状態でいくらになるか」を知るだけで十分です。
業者が現地を確認し、正式な査定額を提示します。遠方の場合は立会い不要で対応してくれる業者も多くあります。
同じ物件でも業者によって査定額が大きく異なります。最低でも2〜3社に依頼し、価格だけでなく残置物対応・引渡し時期などの条件も含めて比較します。
業者が決まったら売買契約を締結します。契約時に手付金を受け取り、引き渡し時に残代金を受け取ります。所有権移転登記も同日に行い、売却完了です。
買取の場合、登記完了から引き渡しまで1〜2ヶ月程度で完了するケースが多いです。「時間をかけたくない」「遠方で管理が難しい」という方には特に向いています。
「複数の業者に査定を依頼したところ、提示額にかなりの差がありました。1社だけで決めていたら損をしていたと思います。面倒でも比較することが大事だと実感しました」
動かないままでいると起きること
「売るかどうかはまだ決めていない」と迷っている間にも、空き家をそのまま放置しておくことで確実に進んでしまう深刻なリスクがあります。
具体的に起きることは以下の3点です。
- 建物の劣化が止まらず、売却価格が下がり続ける 誰も住んでいない家は換気が行われないため湿気がこもり、害虫・害獣の侵入や、屋根・外壁の傷みが急速に進みます。放置する期間が長くなるほど、物件の価値（売却価格）は下がってしまいます。
- 毎年「年間10〜30万円程度」の維持コストがかかり続ける 住んでいなくても、固定資産税・火災保険・管理費用などの支出が毎年必ず発生し、資産を圧迫し続けます。
- 「3000万円控除」の期限が切れ、税負担が数十万〜100万円以上増える 相続した空き家を売却する際に譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例には、「相続開始から原則3年以内」という期限があります。迷っている間にこの期限を過ぎてしまうと、本来払わなくてよかったはずの税金が重くのしかかってしまいます。
空き家は、持っているだけで毎月お金が減っていくマイナスの資産になってしまいます。手遅れになって大きな損をする前に、早めの査定や売却の検討を始めるのが賢明です。
「迷っていた間にも固定資産税の請求は来るし、建物は古くなっていく。売ると決めてからは早かったのですが、決断までの時間が一番もったいなかったと思っています」
「空き家の悩みは、知識より経験者の声が一番役に立つ」
私自身も、実家を20年放置し、 何から始めればいいのか分からない状態でした。
しかし、ある正しい窓口に出会ったことで、 数週間で解決へ進み始めました。
まとめ：「売れない」と思い込む前に、まず査定を
築古・ボロ家だからといって、売れないとは限りません。20年以上放置された家、雨漏りのある家、残置物だらけの家でも、買取業者であれば現状のまま引き取ってくれるケースは多くあります。
大切なのは「売れないかもしれない」という思い込みを持ったまま動かずにいることで、固定資産税・管理コスト・劣化リスクが積み重なっていく点です。
査定を受けることは、売ることを決めることではありません。「今の状態でいくらになるか」を知るだけで、判断の材料が生まれます。動くことで選択肢が広がります。動かないままでは選択肢はゼロです。
残置物あり・遠方・複雑な事情がある物件はワケガイへ。
現状のまま早く手放したい方はラクウルへ。
空き家買取業者を選ぶ際の比較・口コミは空き家買取業者おすすめ比較もあわせてご覧ください。
※本記事は実際に空き家売却を経験した当事者の体験をもとに作成しています。税務・法律の判断は個人の状況によって異なります。必ず専門家にご相談ください。